Chủ tịch HoREA: 'Không xảy ra 'bong bóng' BĐS trong năm 2019'

"Bong bóng" BĐS vì bị làm giá, đầu tư "lướt sóng"

Trước đây, có một số ý kiến quan ngại về chu kỳ 10 năm lặp lại khủng hoảng của thị trường BĐS, tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu đánh giá, qua nghiên cứu 2 cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2007 đến đầu năm 2008, và từ cuối năm 2009 đến đầu năm 2011 cho thấy nhiều bất cập khi dòng tiền đổ vào BĐS quá lớn.

Ví dụ, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao, dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ

Từ đó, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%.

Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Đồng thời, đã có tình trạng các ngân hàng thương mại buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Ngoài ra, dễ dàng nhận thấy có sự phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.

Từ đó, đã xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp "cầm trịch" làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư "lướt sóng".

Cơ quan nhà nước cần điều tiết kịp thời

Trước đây, trong bối cảnh nguồn vốn BĐS tăng trưởng nóng, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản khi vừa xuất hiện dấu hiệu "bong bóng"

Ví dụ như cuộc khủng hoảng "bong bóng" BĐS năm 2010 còn có hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 1 tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.

Đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến "bong bóng" bất động sản nêu trên với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay nhận thấy sẽ khó xảy ra "bong bóng" BĐS.

Bởi tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý; Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007); Năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước vừa công bố chủ trương không nới "room" tín dụng trong năm 2019 và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực BĐS.

Các ngân hàng thương mại không có hiện tượng buông lỏng tín dụng hoặc cho vay dưới chuẩn. Lãi suất huy động tiết kiệm hiện nay khá ổn định và có xu thế tăng cao hơn đối với các khoản gửi dài hạn; Lãi suất cho vay trung và dài hạn cũng giữ trong khoảng 9,3-11%/năm là hợp lý.

Do vậy, đến nay có thể khẳng định sẽ khó xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2019, do các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu "bong bóng", và các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn.

Đinh Tịnh