CENLand: Giá chào sàn dự kiến 50.000 - 60.000 đồng/cp

Chiều nay (3/7), Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CENLand) tổ chức hội thảo giới thiệu tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu.

Bà Nguyễn Ngọc Anh, Giám đốc Dịch vụ Ngân hàng Đầu tư Khu vực phía Bắc Công ty cổ phần Chứng khoán Sài Gòn (SSI), đại diện đơn vị tư vấn niêm yết cho biết CENLand có kết quả kinh doanh khởi sắc trong thời gian vừa qua. Hi vọng thời gian ngắn tới, cổ phiếu CENLand có thể niêm yết trên sàn chứng khoán.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng giám đốc CENLand cho biết công ty hoạt động từ năm 2002, hiện sở hữu 3 công ty con (CEN Sài Gòn, Ngôi sao Toàn cầu và Giải trí ngôi sao mới).

Sau 16 năm hoạt động, CENLand có 56.000 giao dịch thành công. Tại thời điểm 31/12/2017, tổng tài sản đạt 1.054 tỷ đồng với vốn chủ sở hữu 578 tỷ đồng. Ông Tuyển cho biết CENLand là doanh nghiệp đứng đầu thị phần môi giới BĐS tại Việt Nam hiện nay và là đối tác của hơn 100 nhà phát triển bất động sản, nhà đầu tư lớn nhất Việt Nam.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng giám đốc CENLand trình bày tại roadshow

Ông Tuyển nói, năm 2016, CENLand ra mắt website nghemoigioi.vn, kết nối cộng đồng BĐS Việt Nam. Đến 2018, công ty đã tăng vốn điều lệ lên 500 tỷ đồng, VinaCapital và Dragon Capital trở thành cổ đông chiến lược của công ty với tỷ lệ sở hữu lần lượt 12% và 13%.

Công ty cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ là cổ đông lớn nhất sở hữu 51,147% vốn, ban lãnh đạo và người có liên quan nắm giữ 3,143%, các cổ đông khác là 8,7%. Còn lại, cán bộ nhân viên công ty nắm giữ 12%.

Hoạt động kinh doanh của CENLand tập trung 3 mảng chính: (1) dịch vụ môi giới, (2) hoạt động đầu tư thứ cấp và (3) nghiên cứu, tư vấn marketing. Trong đó, CENLand ký hợp đồng môi giới với chủ đầu tư để phân phối sản phẩm. Về hoạt động đầu tư thứ cấp, CENLand sẽ mua các sản phẩm BĐS từ chủ đầu tư và sau đó bán lại ở thị trường thứ cấp. Đây là hoạt động cần nhiều vốn và cũng mang lại lợi nhuận cao, công ty dự kiến sẽ đẩy mạnh mảng này trong thời gian tới.

Năm 2017, CENLand có 11.555 giao dịch thành công, chiếm khoảng 40% thị phần Hà Nội và 20% thị phần toàn quốc. Công ty đã phân phối thành công một số sản phẩm như An Bình City, Celadon City, Citadines Marina Halong, The Golden Palm, Sun Grand City Ancora và nhiều dự án nổi bật khác.

Cũng trong năm 2017, công ty đạt doanh thu 1.115,46 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 253,26 tỷ đồng, tăng lần lượt 87% và 82% so với năm trước đó. Biên lợi nhuận ròng đạt tới 22,7%.

Năm 2018, công ty đặt kế hoạch doanh thuhợp nhất 1.676 tỷ đồng, tăng 50% so với cùng kỳ. Lợi nhuận ròng đạt 320 tỷ đồng, tăng trưởng 26%.

Đơn vị: tỷ đồng

Ông Tuyển nói, dự kiến CENLand sẽ niêm yết HOSE với mã chứng khoán CRE. Giá chào sàn dự kiến 50.000 - 60.000 đồng/cổ phiếu. Tỷ lệ sở hữu nhà đầu tư nước ngoài là 49%. Thời gian niêm yết dự kiến trong quý III/2018.

Phần hỏi đáp

- 6 tháng đầu năm, doanh thu và lợi nhuận đạt khoảng bao nhiêu? Công ty có khả năng tự tin về đích kế hoạch kinh doanh cả năm không?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng giám đốc: Đến thời điểm hiện tại, quý II công ty đạt 660 tỷ doanh thu và 155 tỷ lợi nhuận sau thuế. Như vậy 6 tháng công ty hoàn thành hơn 40% kế hoạch doanh thu và 48% lợi nhuận sau thuế cả năm. Kết quả này phản ánh tương đối chính xác tình hình thị trường. Ban lãnh đạo khá tự tin về khả năng đạt kế hoạch cả năm.

- Kế hoạch tiến đánh thị trường TP HCM, nhất là khu Nam Sài Gòn? Hình thức thực hiện là gì?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Dự án của CENLand tại khu Nam Sài Gòn đã hết hàng, không còn dự án để bán. Trong một buổi bán dự án đã tiêu thụ hơn 500 căn.

CENLand cũng đã vào thị trường miền Nam từ lâu và có dự án đầu tư tại Sài Gòn. Công ty đang nhiên cứu các dự án tại quận 9, Đồng Nai… Từ nay tới cuối năm công ty có thể sẽ đầu tư thêm dự án ở khu vực này, ưu tiên dự án có quy mô vừa và nhỏ để đảm bảo an toàn.

CENLand có hình thức đầu tư khá linh hoạt, một số hình thức đầu tư cơ bản như đặt cọc, bao tiêu hoặc mua lại toàn bộ/phần lớn sản phẩm dự án; hợp tác với chủ đầu tư ngay từ đầu để rút ngắn chu kỳ đầu tư, đảm bảo hiệu quả dòng vốn. Hình thức cuối cùng lựa chọn mới là mua lại dự án do hoạt động đầu tư thứ cấp mới phát triển mạnh. Doanh thu có thể được ghi nhận từ năm 2019.

- Giá chào sàn 5x trong thị trường chứng khoán đang có nhiều rung lắc liệu có khả quan?

Bà Nguyễn Ngọc Anh (SSI): Chúng tôi hiểu khá rõ về doanh nghiệp và tầm nhìn của ban lãnh đạo khi đã đồng hành khoảng 2 năm. Đây không phải là một công ty BĐS mà là một công ty bán lẻ đặc biệt trên thị trường hiện nay, khó có thể tìm được công ty thứ 2. CENLand có kết quả kinh doanh và triển vọng tăng trưởng tốt, tiềm năng tăng trưởng cũng đã được chứng minh qua việc hai quỹ đầu tư lớn rót vốn. Mức giá 50.000 – 60.000 đồng/cp là giá OTC. Khi niêm yết vào quý III, EPS dự kiến đạt 6.400 đồng năm 2018 và khoảng 8.600 đồng vào năm 2019 thì nhà đầu tư có thể tính ra được giá tham chiếu của cổ phiếu.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT: CENLand là một doanh nghiệp đặc biệt, khó tìm được doanh nghiệp cùng ngành để tham chiếu. Nếu lấy lãi 253 tỷ đồng năm 2017 nhân với P/E của VNIndex hôm nay (17,8) thì giá cổ phiếu CENLand khoảng 90.000 đồng/cp. Nếu với P/E của VN30 thì mức giá này khoảng 75.000 đồng/cp. Do đó, nếu tính chung theo chỉ số thị trường, giá cổ phiếu của CENLand đều trên 60.000 đồng/cp. Giá dự kiến niêm yết 50.000 – 60.000 đồng/cp là mức giá thấp hơn mức tính toán hiện có và công ty mong muốn mang lại cho nhà đầu tư cơ hội đầu tư cổ phiếu CENLand.

- Tỷ trọng lợi nhuận từng mảng kinh doanh của công ty và dự kiến thay đổi sao trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Từ 2017 trở về trước, doanh thu môi giới chiếm 80 – 85%, hoạt động đầu tư thứ cấp khoảng 10%, còn lại doanh thu từ mảng marketing. Với định hướng chiến lược mới, CENLand sẽ thay đổi theo chiều hướng giảm tỷ trọng doanh thu môi giới và mảng đầu tư thứ cấp tăng dần. Công ty cũng sẽ xây dựng công ty con Truyền thông Ngôi sao mới với nhiều hoạt động đa dạng hơn để tăng doanh thu.

- Đầu tư thứ cấp có phải đóng góp lớn trong kế hoạch kinh doanh không? CENLand sẽ làm gì để tăng mảng đầu tư thứ cấp?

Ông Nguyễn Trung Vũ: Từ khóa thành công trong đầu tư thứ cấp là phải bán được hàng, có đội ngũ tốt và ổn định pháp lý. Tôi đầu tư theo quan điểm ở đâu có dân số, có kinh tế phát triển tốt và hạ tầng tốt, tôi sẽ đầu tư.

Dragon Capital và VinaCapital có cam kết gì trong đầu tư không? Giá phát hành cho 2 quỹ này chỉ 35.000 đồng/cp, nếu giá chào sàn 5x thì quỹ có bán ra không?

Ông Vũ Hữu Điền, Giám đốc quản lý danh mục của Dragon Capital: Một số điều khoản giữa hai quỹ ký với CENLand được bảo mật. Tuy nhiên, chúng tôi là những nhà đầu tư dài hạn, đầu tư vào CENLand vì đây là công ty duy nhất trong mảng môi giới BĐS, tiềm năng lớn. Chúng tôi chưa có ý định thoái vốn khi CENLand niêm yết. Câu chuyện với CENLand với chúng tôi chỉ là khởi đầu, với mức giá 50.000 – 60.000 đồng/cp mà thoái vốn thì chưa phải mong muốn của chúng tôi.

Đại diện VinaCapital: Khi đầu tư vào CENLand cũng là phát hiện mới. CENLand là công ty đầu tiên về mảng môi giới thuần túy được giới thiệu lên sàn chứng khoán. Chúng tôi tự tin vào sự lãnh đạo của ông Nguyễn Trung Vũ và các thành viên trong ban lãnh đạo. Các khoản đầu tư của VinaCapital là dài hạn, mong muốn công ty sẽ phát triển tốt trong các năm tiếp theo.

Rủi ro thị trường BĐS có ảnh hưởng sao tới kế hoạch kinh doanh trong vài năm tới?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Thời gian tới, thị trường BĐS sẽ phụ thuộc khá nhiều vào thị trường tài chính. NĐT hiện không hào hứng lắm với thị trường Hà Nội và TPHCM. Chúng tôi tìm hiểu thấy NĐT quan tâm tới các địa phương thuận lợi về giao thông, cầu cảng, có vị trí tốt, ở trung tâm… Theo quan điểm của tôi, quy mô thị trường không có nhiều thay đổi, nên hướng NĐT vào các BĐS có vị trí tốt.

Kết thúc roadshow, ông Vũ Hữu Điền chia sẻ thêm, thị trường lớn nhất thế giới không phải cổ phiếu, trái phiếu mà là thị trường BĐS. Nếu tổ chức và vận hành được thị trường BĐS thì sẽ thu được hiệu quả rất tốt. Việt Nam chưa có nhiều công ty chuyên biệt cung cấp dịch vụ môi giới BĐS và CENLand là một ví dụ. Thị trường trong tương lai sẽ bị chi phối ở một số ông lớn nếu thành công. Để thành công được, các doanh nghiệp phải kiểm soát được nguồn cung từ các nhà phát triển bất động sản. Mô hình công ty BĐS quản lý đội ngũ bán hàng sẽ không hiệu quả nữa, được giảm quy mô nhanh chóng. Vì vậy, khi kiểm soát được nguồn cung là điều quan trọng.

CENLand, theo đánh giá của ông Điền, tiềm năng khá lớn nhưng không phải không có rủi ro. Rủi ro nằm ở việc CENLand cho rằng cần mua dự án để bán lại. Tuy nhiên, đây vẫn là rủi ro có thể kiểm soát được nếu có thể kiểm tra được nhu cầu, giá cả dự án, am hiểu thị trường, hệ thống phân phối mạnh. Ông Điền tin rằng không chỉ CENLand, trong thời gian tới sẽ có nhiều công ty môi giới BĐS khác phát triển mạnh mẽ. Nếu CENLand tận dụng được cơ hội thị trường, ông Điền nói công ty sẽ phát triển mạnh hơn nhiều trong tương lai. Ông Điền tin tưởng vào ngành và sự phát triển của các doanh nghiệp môi giới BĐS lớn có chiến lược đúng đắn..

Khổng Chiêm