Cảnh báo bong bóng bất động sản cao cấp

Trong khi bất động sản (BĐS) cao cấp sức mua tăng, nguồn cung tăng, thậm chí cung vượt cầu thì phân khúc nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp lại gần như chững lại.

Cảnh báo bong bóng bất động sản cao cấp - Ảnh 1

Phân khúc bất động sản cao cấp đang hâm nóng thị trường (Trong ảnh: Dự án SaigonMia tọa lạc tại khu Trung Sơn - nơi được ví như “bán đảo xanh” với 3 mặt view sông)

Bất động sản cao cấp tăng trưởng nóng

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, sức mua trên thị trường hiện nay khá tốt, song lại đang có sự phát triển lệch pha cung - cầu. Phân khúc thị trường bất động sản cao cấp đang có sự tăng trưởng mạnh, sức mua tăng, nguồn cung cũng tăng; Ngược lại, phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền sức mua yếu, nguồn cung cũng rất thiếu.

Cụ thể, tại TP.HCM, ngoài khu trung tâm thành phố và khu đô thị Nam Sài Gòn, đang hình thành thêm khu vực mới, tập trung phát triển các dự án bất động sản cao cấp ở khu phía Đông thành phố. Cụ thể là từ bờ Tây sông Sài Gòn thuộc quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, sang quận 2 và một phần quận 9, quận Thủ Đức và một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận. Theo đó, những căn hộ cao cấp và trung cấp chiếm lĩnh tới 92% thị trường nhà rao bán.

Chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản các tháng cuối năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng nhỉnh hơn so với quý III. Tuy nhiên, khó xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản trong những tháng cuối năm 2016 và năm 2017.

Tương tự, tại Hà Nội, tổng mức chào bán trong 9 tháng đầu năm lên hơn 14 nghìn căn hộ, tăng 32% so với cùng kỳ. Nguồn cung căn hộ cao cấp cũng chiếm ưu thế với 45% lượng mở bán, tiếp đến là phân khúc bình dân và trung cấp với tỷ lệ lần lượt 31% và 24%.

Trước những con số trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận định: Thị trường BĐS 9 tháng đầu năm 2016, dù vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng nhưng tiềm ẩn những nhân tố bất ổn. Cụ thể, ông Châu lưu ý, thời gian qua, tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp gia tăng nhanh chóng trong phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, condotel, chiếm trên dưới 50% tùy thuộc từng dự án. Đáng nói, thay vì cho thuê, phần lớn nhà đầu tư thứ cấp lại mua để bán kiếm lời. “Hiện tượng lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp cũng là yếu tố rủi ro dẫn tới bong bóng bất động sản nếu không được điều chỉnh, giải quyết phù hợp”, ông Châu cảnh báo.

Phân khúc nhà ở xã hội có dấu hiệu chững lại

Lý giải về độ lệch pha trong thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Hà Nội cho rằng, hiện tượng phát triển nhanh chóng phân khúc cao cấp, căn hộ nghỉ dưỡng là bởi xuất phát nhu cầu có thật, phù hợp với xu thế chung. “Chúng ta nên khuyến khích hỗ trợ phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Hơn nữa, với tốc độ phát triển như hiện nay chưa đáng để chúng ta lo ngại nguồn cung dư thừa. Nếu chùng xuống thì tới năm 2020, nguồn cung sản phẩm cao cấp còn có thể bị thiếu hụt”, ông Điệp phân tích.

Cũng theo ông Điệp, việc tăng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng không có gì là lạ, thậm chí còn là tín hiệu tốt, tạo nguồn lực cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Hà Nội cảnh báo, hiện tượng độc quyền trong nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng đã xuất hiện, đẩy giá bán lên cao. “Cách đây bốn năm, giá căn hộ chung cư cao cấp chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2 song tới nay đã có dự án phát giá bán 100 triệu đồng/m2 (tăng hơn 100%). DN vừa và nhỏ cũng rất khó chen chân vào phân khúc này”, ông Điệp dẫn chứng và nhận định: “Bất động sản cũng cần phải được giữ cân bằng ổn định như đồng tiền. Cần có những chính sách vĩ mô, chiến lược cơ bản để thị trường này phát triển bền vững”.

Trong khi đó, bàn về phân khúc nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ, các chuyên gia nhận định: Nhu cầu của người dân đối với sản phẩm này bao giờ cũng khan kể cả khi thị trường bất động sản đóng băng. Tuy nhiên, phân khúc này lại đang có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân được cho rằng, cơ chế chính sách chưa mở “hết cỡ” để khuyến khích người mua. Ngay cả khi được hỏi về sự tác động của chính sách miễn tiền thuê, sử dụng đất, nhiều chủ đầu tư nhà ở xã hội vẫn lắc đầu ngao ngán. “Mở cửa cho đầu vào nhưng đầu ra lại không có, người muốn mua song lại không có tiền, thì cũng không thể thay đổi vấn đề”, một đại diện chủ đầu tư cho biết.

Tính đến nay, gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng cơ bản đã kết thúc, song chính sách tín dụng nhà ở xã hội vẫn chưa có nguồn lực triển khai. Tháng 6 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ký Quyết định số 1013/QĐ-TTg quy định lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội là 4,8%/năm, áp dụng đến hết ngày 31/12/2016 tại Ngân hàng Chính sách xã hội, nhưng thực tế cũng chưa thực hiện được.

Hoàng Ngân - Yên Trang