Cẩn trọng khi làm thủ tục mua đất có nhà

Luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) tư vấn pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một người dân ở TP.Biên Hòa. Ảnh: Đ.Phú

* Tranh chấp vì chỉ bán đất, không bán nhà

Cụ thể như trường hợp vợ chồng bà N.T.L. và ông L.V.T. (ngụ P.Tân Vạn, TP.Biên Hòa). Vợ chồng bà L. được cha mẹ chồng cho mượn (bằng miệng) 400m2 đất cất nhà ở. Sau khi cha mẹ qua đời, ông T. được hưởng thừa kế khu đất này. Năm 2017, ông T. làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) từ cha mẹ sang tên ông. Năm 2019, ông T. chuyển nhượng QSDĐ đó cho bà H.T.Đ.

Tuy nhiên, dù đã có giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ) mang tên mình nhưng bà Đ. vẫn không dời nhà của vợ chồng ông T. ra khỏi đất được vì ông T. cho rằng, đất đứng tên ông thì ông chuyển nhượng theo đúng những gì ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ. Còn nhà trên đất là tài sản chung của vợ chồng nên ông không có quyền bán. Do đó, ông không lừa dối người mua, nhất là việc chuyển nhượng đất từ tên ông sang người mua được thực hiện đúng trình tự theo quy định pháp luật.

Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cũng là giao dịch dân sự. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự vô hiệu thuộc các trường hợp sau: vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội; do giả tạo; bị nhầm lẫn; bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; không tuân thủ quy định về hình thức...

Bà L. dù không có ý kiến phản đối việc chồng chuyển nhượng đất cho bà Đ. nhưng bà vẫn giữ quan điểm do đất không phải tài sản chung của vợ chồng nên ông T. có quyền bán nhưng nhà là do vợ chồng cùng tạo dựng nên và được xây dựng trên đất mà cha mẹ chồng cho mượn khi còn sống. Vì vậy, bà cứ ở trong nhà của vợ chồng bà.

Trong khi đó, bà Đ. cho rằng, do đất này chỉ có sổ đỏ chứ chưa có sổ hồng (giấy chứng nhận QSDĐ và sở hữu nhà) nên giữa người bán và người mua đều hiểu rằng, bán đất hoặc mua đất đồng thời cũng là bán hoặc mua luôn nhà và đất. Trong trường hợp người bán đất nói chỉ bán đất nhưng không bán nhà mà trên đất có nhà thì phải tự đập nhà để giao đất cho người mua.

Trước tình huống này, luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, sự việc trên không phải hiếm. Lý do phát sinh tranh chấp là các bên trong giao dịch chưa rõ ràng hoặc cố tình lừa dối nhau. Vì việc chuyển nhượng QSDĐ mà trên đất có nhà ở, tài sản gắn liền với đất thành công mà giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận QSDĐ để ký hợp đồng chuyển nhượng, không đề cập tới nhà và tài sản gắn liền với đất thì thật vô lý, khó hiểu hoặc có vấn đề. Nay các bên dẫn tới tranh chấp là điều hiển nhiên. Do đó, nếu bên nào cho rằng mình đúng thì phải có chứng cứ thuyết phục khi khởi kiện vụ việc ra tòa án.

* Tránh phát sinh tranh chấp không đáng có

Luật sư Nguyễn Đức cho hay, trước ngày 12-10-2009 có 2 loại giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ) và giấy chứng nhận QSDĐ và sở hữu nhà (sổ hồng). Từ sau ngày 12-10-2009 thì hợp nhất 2 sổ này thành giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được áp dụng thống nhất trong toàn quốc với tất cả loại đất và nhà ở.

“Luật Đất đai năm 2013 quy định, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Vì việc đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất không bắt buộc nên trong thực tế trên đất tuy có nhà nhưng người dân chỉ đăng ký QSDĐ mà không làm thủ tục sở hữu nhà. Điều này dẫn đến việc trên giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ thể hiện có sở hữu đất nhưng không có sở hữu nhà. Tình trạng này diễn ra khá phổ biến, nhất là ở vùng nông thôn” - luật sư Đức nói.

Do đó, theo luật sư Đức, khi giao dịch, mua bán đối với các trường hợp nhà, đất chỉ có đăng ký QSDĐ mà chưa đăng ký quyền sở hữu nhà thì người mua và người bán ngoài thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc UBND phường, xã (nơi có thửa đất) thì cần làm một văn bản thỏa thuận về căn nhà. Thỏa thuận này phải được chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Đây là căn cứ để giải quyết về quyền sở hữu căn nhà khi có phát sinh tranh chấp về sau.

Ngoài ra, luật sư Đức cũng lưu ý người sở hữu nhà, đất nên hoàn tất các thủ tục để đăng ký QSDĐ và cả quyền sở hữu nhà, tài sản khác gắn liền với đất để thuận lợi hơn khi thực hiện các giao dịch về đất đai, tránh phát sinh tranh chấp không đáng có.

Diễm Quỳnh