Cẩn trọng khi giao dịch bất động sản qua vi bằng
Thời gian vừa qua, do thiếu hiểu biết, nhiều người đã mất trắng tài sản do mua bán bất động sản được bảo đảm bằng vi bằng thông qua văn phòng thừa phát lại. Những hiện tượng nêu trên đã trở thành hồi chuông cảnh báo cho những người mua bất động sản có nguồn gốc không rõ ràng, chưa có sổ đỏ, nằm trong quy hoạch… bằng hình thức giao dịch này.
Thời gian vừa qua, do thiếu hiểu biết, nhiều người đã mất trắng tài sản do mua bán bất động sản được bảo đảm bằng vi bằng thông qua văn phòng thừa phát lại. Những hiện tượng nêu trên đã trở thành hồi chuông cảnh báo cho những người mua bất động sản có nguồn gốc không rõ ràng, chưa có sổ đỏ, nằm trong quy hoạch… bằng hình thức giao dịch này.
Cách đây không lâu, anh H.T., trú tại quận 12, TP Hồ Chí Minh mua một căn nhà có diện tích nhỏ, không thể tách sổ cho nên phải chung sổ đỏ với ba ngôi nhà khác nằm trên một thửa đất. Nhà không có giấy tờ riêng, cho nên khi mua bán, bên bán và bên mua không thể thực hiện thủ tục làm hợp đồng công chứng cũng như sang tên, đổi chủ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Cuối cùng, hai bên thống nhất cùng ra văn phòng thừa phát lại, lập vi bằng về giao dịch nêu trên. Sau đó, anh T. yêu cầu chủ nhà làm phụ lục hợp đồng về việc đưa tên anh vào giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và nhà để thành người đồng sở hữu. Một thời gian sau, anh T. bất ngờ nhận được thông báo, chủ nhà đã đem thế chấp toàn bộ khu nhà tại ngân hàng và mất khả năng trả nợ. Đến lúc đó, anh T. mới biết vi bằng của thừa phát lại chỉ ghi nhận vụ giao dịch nêu trên, và có giá trị khi khởi kiện nếu chủ nhà có dấu hiệu lừa đảo.
Những trường hợp người mua nhà phải “nếm trái đắng” vì tin tưởng vào vi bằng trong việc giao dịch bất động sản xảy ra khá nhiều trong thời gian qua. Trên thực tế, không phải trường hợp nào bên bán và bên mua cũng có thể làm hợp đồng công chứng. Đó là những trường hợp nhà, đất chưa có sổ đỏ, đang xảy ra tranh chấp, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nằm trong khu vực đang có quy hoạch treo… Khi hợp đồng mua bán, chuyển nhượng không thể công chứng, đồng nghĩa với việc không thể sang tên, đổi chủ. Vì vậy, giải pháp được lựa chọn là đến các văn phòng thừa phát lại để ghi nhận sự việc mua bán, chuyển nhượng. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết về pháp luật của người mua, nhiều đối tượng môi giới bất động sản hoặc chủ của các khu đất có vướng mắc về giấy tờ đã thuyết phục khách hàng về cơ sở pháp lý của bất động sản thông qua vi bằng.
Có vi bằng trong tay, nhiều người mua bất động sản đã chủ quan vì cho rằng giao dịch của mình hoàn toàn hợp pháp mà không nắm rõ được rằng, vi bằng không có giá trị để xác lập quyền sở hữu và sử dụng của người mua. Khi làm thủ tục mua bán, dưới sự chứng kiến của thừa phát lại, vi bằng sẽ được lập để chứng minh giữa hai bên có xảy ra hoạt động mua bán bất động sản tại thời gian, địa điểm được lựa chọn cũng như số tiền đã thỏa thuận.
Theo Nghị định 103/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18-10-2013 liên quan đến tổ chức và hoạt động của thừa phát lại thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì các vi bằng nêu trên chỉ có giá trị pháp lý trong trường hợp là chứng cứ để tòa án xem xét giải quyết vụ án khi xảy ra tranh chấp. Cũng tại Nghị định 103 quy định rõ: Thừa phát lại không được lập vi bằng đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của công chứng, bao gồm các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
Việc mua bán bất động sản phải theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Theo một số luật sư, sở dĩ người dân bị mất tài sản do lập vi bằng thừa phát lại là vì hoạt động lập vi bằng có những đặc điểm tương đối giống hoạt động công chứng của các công chứng viên, nhất là phương pháp tiến hành cũng như hoạt động. Điều đó dẫn đến người dân đã nhầm lẫn, ngộ nhận hoạt động lập vi bằng là hoạt động công chứng. Trong khi đó, hoạt động công chứng viên là thay mặt Nhà nước để chứng kiến và công nhận tính xác thực của văn bản; hoạt động vi bằng là ghi nhận các sự kiện, hành vi do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và thể hiện trung thực, khách quan qua văn bản. Khi không xác lập được quyền sở hữu qua vi bằng, người mua không có toàn quyền sử dụng đối với tài sản mình đã bỏ tiền mua; đồng thời, không được xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng…
