Cần quy định cơ chế để tháo gỡ các dự án đô thị 'da beo'

Có nhiều ý kiến cho rằng, để tháo gỡ thì cần thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với "các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý”, để giao lại phần đất 20% này cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, phương án này lại có điểm yếu là không thống nhất và không phù hợp với mục đích của Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: "thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng", trong đó có quy định thực hiện phương thức thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Luật Đất đai qua các thời kỳ cũng đều không quy định Nhà nước "thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư mà không thông qua đấu giá, đấu thầu". Nếu thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với "các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý”, sẽ dẫn đến hệ quả là Nhà nước trở thành "người làm thuê” cho nhà đầu tư và còn có thể phát sinh "xung đột lợi ích" giữa Nhà nước với các người sử dụng đất 20% trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Theo nhiều chủ đầu tư (CĐT), để đảm bảo thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất trong khu vực "dự án điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn", đối với các "khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch", người dân có thể thực hiện phương thức "góp vốn bằng quyền sử dụng đất", "góp quyền sử dụng đất" kết hợp với cơ chế, chính sách "tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai với sự tham gia tự nguyện của người sử dụng đất.

Một góc khu dân cư Phú Nhuận (Q.Thủ Đức)

Tại TPHCM, cũng từng có dự án chỉnh trang Khu dân cư Xóm Cải (P8Q5) có diện tích 3,1ha đã thành công từ phương thức tương tự. Trước khi chỉnh trang, dự án là một khu nhà rất lụp xụp, thấp tầng, mật độ xây dựng dày đặc khoảng 85%, mật độ dân số rất cao lên đến 60.703 người/km2, diện tích cây xanh chỉ có 0,22m2/người và thường xuyên bị úng ngập vào mùa mưa, môi trường bị ô nhiễm nặng. Khu vực cũng không có công trình PCCC với các con hẻm rất hẹp chỉ vừa cho người đi xe máy.

Sau khi UBND thành phố và UBND quận 5 cùng với doanh nghiệp và sự hợp tác của cộng đồng dân cư trong khu vực dự án thực hiện dự án theo phương châm "Nhà nước và nhân dân cùng làm", theo phương thức" tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai thì đã xây dựng được 7 blook nhà chung cư và 23 nhà phố tái định cư tại chỗ cho 100% hộ dân, mật độ xây dựng giảm còn khoảng 36,4%, hệ số tầng cao tăng lên 6,5 và có hệ thống PCCC và đường giao thông cho ôtô cùng các nhóm cây xanh.

Vừa qua, để tháo gỡ khó khăn cho các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 80% người dân và 80% diện tích đất dự án trở lên, nhưng không thể thỏa thuận để nhận chuyển nhượng phần diện tích đất còn lại, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM đã cho rằng: Quy định "80% người dân đồng ý” là chưa chặt chẽ, bởi lẽ "80% người dân đồng ý” có thể chỉ chiếm phần nhỏ diện tích dự án; trong lúc "20% người dân không đồng ý” có thể chiếm tỷ lệ diện tích lớn hơn...

NINH GIANG