Cần quản chặt căn hộ 25m2

Căn hộ 25m2 được cho là cơ hội tốt nhưng cần quản rất chặt về quy hoạch, quy mô dân số cũng như trong quá trình kinh doanh (Ảnh minh họa)

Sau khi Thông tư 21/2019/TT-BXD ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) cụ thể là quy chuẩn diện tích tối thiểu 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại đã tạo nên làn sóng tranh cãi nên hay không nên và những hệ lụy đáng tiếc nếu không kiểm soát được loại hình căn hộ này.

Nhỏ nhưng không chắc rẻ

Có thể thấy tất cả các nhận định từ chuyên gia kiến trúc quy hoạch, Bộ ban ngành hay Hiệp hội đều công nhận đây là một trong những giải pháp kích cầu cho thị trường.

Đặc biệt, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM về việc tán thành quy định diện tích tối thiểu trong chung cư thương mại là 25m2 và tỷ lệ căn hộ dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

HoREA lý giải, thống kê dân số hiện tại cho thấy, có đến 34,3% dân số chưa lập gia đình; 6,4% hoặc đã ly hôn, hoặc ly thân, hoặc góa vợ (chồng); có đến 50.000 cặp kết hôn mới hàng năm muốn tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ với giá tiền vừa phải.

Đồng thời, hơn 200.000 công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang thành phố, đặc biệt là ngành y tế, giáo dục, công nhân, có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ hoặc nhà ở xã hội.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp mới đây, ông Phạm Đức Toản – TGĐ Công ty CP Đầu tư và phát triển BĐS EZ Việt Nam (EZLand) chia sẻ, từ góc nhìn của một doanh nghiệp, Thông tư 21 là cơ hội tốt cho các đơn vị phát triển bất động sản. Bởi lẽ nó đáp ứng nhu cho một nhóm lớn khách hàng có nhu cầu mua nhà mà không đủ khả năng mua các các căn hộ có diện tích lớn.

Tuy nhiên, phải nhận định đúng đắn rằng đây là căn hộ “nhỏ” nhưng chưa chắc chắn là rẻ, nó có thể chỉ có giá trị thấp do diện tích nhỏ. Khi các chủ đầu tư được cấp phép xây dựng loại căn hộ 25m2 thì giá bán căn hộ loại này chắc chắn sẽ cao hơn từ 10 - 15% so với giá các căn hộ có diện tích lớn hơn cùng dự án.

Lấy ví dụ căn hộ 25m2 trị giá khoảng 500 - 650 triệu đồng thì giá thành tối thiểu từ 20 - 26 triệu đồng/m2, thậm chí có thể sẽ lên tới hơn 30 triệu đồng/m2 nếu có vị trí tốt.

Không chỉ thế, để bố trí đầy đủ tiện nghi cho một căn hộ nhỏ như vậy thì chắc chắn 25m2 chỉ tương đương với 1 phòng ngủ chính trong 1 căn hộ cỡ trung, cao cấp. Không đủ không gian để bố trí các tiện ích cho 1 gia đình nhỏ khoảng 3 người.

"Mặc dù vậy, giá bán cao hơn nhưng khách hàng sẽ chấp nhận do phù hợp túi tiền chứ thật ra không ai muốn mua một căn hộ như vậy cả” – Ông Toản nhận định.

Nên phát triển xa trung tâm

Liên quan đến tranh cãi có hình thành “ổ chuột trên cao”, theo ông Toản, đây là vấn đề thực sự mấu chốt khi cấp phép căn hộ loại này. Bởi lẽ nếu thực hiện tràn lan không kiểm soát sẽ dẫn đến tình trạng vỡ quy hoạch về hạ tầng khu vực, thậm chí quy hoạch của tòa nhà.

Để kiểm soát vấn đề này theo ông Toản nên áp dụng các quy định về quy hoạch, xây dựng đã được duyệt bao gồm chỉ tiêu dân số của dự án, tỷ lệ căn hộ loại nhỏ không quá bao nhiêu % trong cơ cấu diện tích, tỷ lệ thang máy/số căn hộ. Trong đó, với căn hộ 25m2 vẫn phải tính từ 2 - 4 người sinh sống bởi lẽ những căn hộ độc thân rồi cũng sẽ lập gia đình, sau đó có con cái, để tránh chất tải hạ tầng, chúng ta cần tính con số lâu dài.

"Không chỉ thế, còn nhiều trường hợp như sau khi chủ hộ có đủ tài chính để mua căn hộ lớn hơn, căn hộ nhỏ để cho thuê.... làm biến động dân số khu vực” – ông Toản phân tích.

Theo ông Toản, nên ưu tiên phát triển căn hộ loại nhỏ này tại các khu đô thị mới xa trung tâm, các khu vực tập trung công nghiệp, sản xuất. Đối với khu vực trung tâm hoặc nội thành nên hạn chế thông qua các quy định khắt khe về chỉ tiêu quy hoạch và dân số.

Bên cạnh bài toán quy mô, hạ tầng, nhiều doanh nghiệp cũng bày tỏ quan ngại về việc căn hộ nhỏ trở thành “miếng bánh ngọt” lọt vào túi nhà đầu cơ. Chia sẻ riêng với DĐDN, lãnh đạo một công ty bất động sản thừa nhận trong các dự án, những căn hộ diện tích nhỏ một phòng ngủ bao giờ bán cũng hết trước. Chính vì “hút hàng” nên căn hộ nhỏ bao giờ giá cũng đắt hơn so với các căn hộ diện tích lớn.

"Thực tế những căn hộ loại này cũng bị dân đầu cơ mua gom hết rồi bán lại “ăn” chênh lệch hoặc cho thuê. Cho phép làm căn hộ diện tích nhỏ thì chỉ lợi doanh nghiệp, người mua nhà cũng không được lợi gì nhiều" - Vị lãnh đạo này tiết lộ.

Do vậy, doanh nghiệp này đề xuất, để căn hộ 25m2 đi vào cuộc sống không những cần quản chặt về quy hoạch, quy mô dân số mà các chủ đầu tư cũng cần phải quản lý nghiêm ngặt trong quá trình kinh doanh, tránh hiện tượng đầu cơ sinh lời, đi ngược lại với mục tiêu của Thông tư 21 đã đề ra.

Theo Chủ tịch HoREA, Thông tư số 21/2019/TT-BXD là "mảnh ghép quy phạm pháp luật cần thiết để thực hiện Luật Nhà ở 2014. Bởi lẽ, Khoản 1, Điều 24, Luật Nhà ở 2014 quy định: Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quy định này khác với Luật Nhà ở 2005 đã quy định quá 'cứng nhắc' về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư nhà ở thương mại không được thấp hơn 45 m2.

DIỆU HOA