Cần minh bạch giá trị đất hoán đổi cho dự án BT

Dự án BT xây mới nhà thi đấu Phan Đình Phùng cho tới nay vẫn chưa khởi động gì nhưng UBND TPHCM phải kiến nghị xin thêm đất hoán đổi cho nhà đầu tư vì dự án đội vốn. Ảnh: Đình Du

Trước đó, thành phố đã sử dụng hai miếng đất vàng hoán đổi cho nhà đầu tư. Câu hỏi được các chuyên gia đặt ra đó là trước khi đề xuất lấy thêm đất, phía thành phố có định giá lại giá trị các miếng đất đã sử dụng để hoán đổi?

Màu mỡ quỹ đất vàng

Có thể nói từ trước năm 2018 trở đi, bằng việc đề xuất, xây dựng các dự án theo hình thức BT, nhiều doanh nghiệp đã thâu tóm được một số quỹ đất vàng một cách “dễ thở”. Đơn cử, tại TPHCM, cái tên Văn Phú Invest đã có nhiều được quỹ đất vàng nhờ góp mặt tại dự án đường kết nối Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa – Quốc lộ 1 (quận Thủ Đức). Dự án có tổng mức đầu tư 2.565 tỷ đồng, trong đó có tiền đền bù giải tỏa.

Đáng chú ý, qua việc thực hiện dự án này, Văn Phú Invest đã nắm được quỹ đất sạch khá lớn nằm rải rác ở quận trung tâm TPHCM. Cụ thể, lô đất 129 Đinh Tiên Hoàng, quận Bình Thạnh có diện tích 7.200m2, ước tính lô đất sạch có giá trị khoảng 1.200 tỷ đồng. Lô đất 132 Đào Duy Từ, quận 10, diện tích 10.618m2, ước tính lô đất (nếu đã có chủ quyền) có giá trị hơn 2.000 tỷ đồng.

Ngoài 2 lô đất có giá trị lớn nói trên, còn có lô đất 582 Kinh Dương Vương, P.An Lạc, quận Bình Tân có diện tích 11.463m2, từng được rao bán trên thị trường với giá 350 tỷ đồng. Lô 234 Lý Tự Trọng, quận 1 có diện tích 642m2 có giá trị ước tính khoảng 245 tỷ đồng. Nếu tính giá trị thị trường thì tổng giá trị các lô đất này sẽ mang lại cho Văn Phú Invest một giá trị tài sản cực lớn.

Cần minh bạch giá trị đất hoán đổi

Câu hỏi mà dư luận đặt ra, đó là liệu việc định giá các lô đất để hoán đổi có thật sự ngang bằng với giá trị dự án hay có sự ưu ái.

Đơn cử, như đối với dự án Trung tâm Thể dục thể thao (TDTT) Phan Đình Phùng, để thanh toán hợp đồng BT này, TPHCM đã giao 2 khu “đất vàng” ở trung tâm quận 1 tại địa chỉ số 257 Trần Hưng Đạo và 3 – 3bis Phan Văn Đạt cho nhà đầu tư.

Cho rằng giá trị hai khu đất vẫn chưa đủ thanh toán, mới đây thành phố tiếp tục kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao thêm 3 ha đất tại Trường đua Phú Thọ, quận 11 cho nhà đầu tư. Lý do, tổng mức đầu tư dự án theo khái toán năm 2010 là 988 tỷ đồng.

Qua 2 bước chọn phương án thiết kế và báo cáo phê duyệt nghiên cứu khả thi, tổng vốn đầu tư dự án đội lên 1.353 tỷ đồng và sau đó là 1.954 tỷ đồng, gồm chi phí thiết bị và lãi vay trong thời gian xây dựng.

Được biết, giá trị thị trường của hai lô đất trên hiện nay theo giới địa ốc là khoảng hơn 1.400 tỷ đồng. Chính vì vậy, một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, ở đây chưa thấy chính quyền thành phố làm rõ một vấn đề đó là hiện thành phố đã đánh giá lại giá trị thị trường của hai lô đất đã cấp cho nhà đầu tư chưa?

Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, cách làm BT như hiện nay đã tạo "lợi ích kép" cho nhà đầu tư. Cụ thể, khi nhận dự án, dự toán công trình là do nhà thầu đề xuất. Ngoài ra, các khu đất đắc địa cũng do nhà thầu đề xuất để thanh toán công trình. Cơ chế chỉ định thầu đã triệt tiêu yếu tố cạnh tranh. Trong khi đó, Nhà nước dường như chỉ còn giữ vai trò thẩm định nhưng khi thẩm định cũng khó đảm bảo yếu tố ngang giá.

Gia Miêu