'Cần hình sự hóa hành vi bán một căn hộ cho nhiều người'

Chủ đầu tư Chung cư La Bonita bị khách hàng tố bán một căn hộ cho nhiều người

Thị trường bất động sản TP.HCM lại xôn xao với câu chuyện chủ đầu tư bán một căn hộ cho nhiều người và đây không phải là lần đầu tiên xuất hiện tình trạng này. Theo luật sư, “lỗ hổng” pháp luật nằm ở đâu và tại sao cơ quan chức năng chưa xử lý vấn đề này?

“Lỗ hổng” đang nằm ở cách áp dụng, thực thi các quy định pháp luật và các cơ quan chức năng chưa quyết liệt giải quyết.

Cách đây hơn 1 năm, Viện Kiểm sát nhân dân TP.HCM có văn bản trả lời khách hàng mua nhà của một chủ đầu tư là không khởi tố tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” đối với chủ đầu tư này khi chủ đầu tư đã có hành vi bán một căn hộ cho nhiều người.

Lý do cơ quan này cho rằng chưa có cơ sở để phê chuẩn quyết định khởi tố bị can là tiền thu được từ việc bán căn hộ như vậy đã sử dụng để đầu tư xây dựng chung cư; dự án này đã hoàn thành phần thô, do không đủ tiền nên chưa tiếp tục hoàn thiện.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc

Xét về dấu hiệu tội phạm, việc xác định hành vi chiếm đoạt này có bằng thủ đoạn gian dối hay không thì cần phải có cơ quan điều tra vào cuộc. Giả sử thủ đoạn gian dối ở đây có thể là chủ đầu tư cố ý thông qua lời nói, hành động xuất trình giấy tờ, bản vẽ đã được cố ý thay đổi số tầng, thay đổi thiết kế, đổi tên căn hộ, đưa ra những thông tin không đúng… để đánh lừa người mua nhà ký kết hợp đồng.

Ở đây Viện kiểm sát xem xét đến yếu tố hậu quả và mối quan hệ nhân quả của hành vi - hậu quả. Trường hợp nếu chủ đầu tư sử dụng số tiền nhận từ người mua nhà để thu lợi cho mình hoặc sử dụng mục đích khác ngoài mục đích kinh doanh thì bị xem là lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Còn nếu số tiền thu được đó dùng cho việc xây dựng chung cư, do việc tính toán lỗ lãi, biến động thị trường…, mà không có khả năng hoàn thành công trình để bàn giao, thì có thể chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm theo Bộ luật Hình sự.

Tuy nhiên, điều này có vẻ không hợp lý. Bởi xét về bản chất mua bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cam kết bàn giao tài sản (đúng và đủ) trong một thời gian nhất định. Đây là cam kết pháp lý đối với quyền lợi tài chính chủ đầu tư được nhận, việc bán căn hộ cho nhiều người mua - tức cùng một tài sản hình thành trong tương lai để thu lợi từ nhiều người - thì đã cấu thành hành vi lừa đảo đối với người mua.

Việc một doanh nghiệp, vì bất kỳ lý do gì, nếu không giải quyết được quyền lợi của khách hàng, thì phải chịu trách nhiệm cao nhất về hành vi đó. Hậu quả rất rõ ràng của hành vi là quyền lợi của khách hàng bị xâm phạm, đó là tổn thất tài sản. Việc khởi tố bị can đối với người đại diện của chủ đầu tư vi phạm là có cơ sở và rất cần thiết áp dụng để răn đe.

Thực tế, nếu chủ đầu tư bán một căn hộ cho nhiều người, nhưng không bị xử lý hình sự nghiêm, thì chủ đầu tư sẽ “lách luật” bằng việc tính toán thu lợi từ tiền của người mua nhà cho mục đích khác của doanh nghiệp. Khi đó, cho dù người bị hại có đi kiện, thắng kiện thì vẫn trắng tay. Đã đến lúc cơ quan chức năng cần mạnh tay hơn trong việc xử lý vấn đề này.

Ông có ý kiến gì về trách nhiệm của nhà môi giới và ngân hàng bảo lãnh dự án trong vấn đề này?

Việc bán hàng các sản phẩm bất động sản hiện nay chủ yếu thông qua nhà môi giới, nhà tư vấn. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng có quy định về trách nhiệm của người môi giới bất động sản, họ phải có nghĩa vụ cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

Đồng thời, nhà môi giới phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Tuy nhiên, thực tế, các nhân viên môi giới hiện nay cũng không có đủ thông tin hoặc quá phụ thuộc vào thông tin một chiều do chủ đầu tư cung cấp về dự án.

Về nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng thương mại, đó là nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết của mình. Phía ngân hàng có thể giải thích theo luật rằng, chỉ khi người mua nhà đã thắng kiện và chủ đầu tư không đủ tài chính để giải quyết, thì trách nhiệm bảo lãnh phát sinh.

Người mua nhà không chỉ kiểm soát các rủi ro pháp lý, mà còn quan tâm đến những vấn đề tiếp cận thông tin, năng lực chủ đầu tư và tìm hiểu kỹ về dự án trước khi phải nhờ đến các cơ quan tố tụng, luật sư bảo vệ mình khi có sự cố

Thực tế áp dụng sẽ thấy, trừ các chủ đầu tư uy tín, năng lực tốt và có chính sách bảo lãnh cho từng giao dịch riêng lẻ, các tranh chấp nếu có xảy ra rất khó giải quyết. Lấy ví dụ như trường hợp Ngân hàng PVcomBank tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm tại Dự án Tokyo Tower (quận Hà Đông, Hà Nội) nhằm xử lý nợ xấu và không chịu trách nhiệm trực tiếp đối với từng người mua nhà tại thời điểm phát sinh trách nhiệm bảo lãnh.

Một điểm pháp lý thường gặp trong quan hệ bảo lãnh - thế chấp tài sản, đó là việc chủ đầu tư có quyền kinh doanh chuyển nhượng bất động sản khi tài sản đang bị thế chấp tại ngân hàng, tổ chức tài chính hay không? Nếu tài sản thế chấp bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (hình thành trong tương lai), thì chủ đầu tư chỉ được bán bất động sản khi có sự chấp thuận của bên nhận thế chấp theo quy định.

Dẫu vậy, các hợp đồng mua bán vẫn có thể được ký kết khi mà chủ đầu tư “lách luật” bằng việc áp dụng các văn bản giao dịch như Hợp đồng góp vốn, Thỏa thuận hợp tác hay Thỏa thuận giữ chỗ… và hứa hẹn sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản khi các thủ tục pháp lý hoàn tất.

Vậy người mua nhà cần biết những gì để tránh rơi vào các tình huống mua trùng căn hộ, cũng như làm sao để có được một giao dịch tốt khi mua bán nhà hình thành trong tương lai, thưa luật sư?

Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có thể xem là có mức độ rủi ro cao hơn so với bất động sản có sẵn. Tuy nhiên, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn sẽ là hình thức phổ biến trên thị trường bất động sản. Do đó, để không gặp phải những rủi ro, người mua nhà nên biết cách tự bảo vệ mình, cần trang bị những kiến thức và có sự chuẩn bị nhất định.

Cụ thể, khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai, thì công việc quan trọng nhất là đánh giá năng lực của chủ đầu tư và thẩm định pháp lý của dự án.

Những trường hợp như căn hộ bán cho nhiều người hay chậm bàn giao, bàn giao sai… một phần xuất phát từ việc chủ đầu tư đã lợi dụng sự lỏng lẻo của luật pháp và thực thi pháp luật. Nếu người mua nhà quá tin tưởng vào những thông tin về dự án mà chủ đầu tư cung cấp mà không thẩm định, hậu quả khó lường như chậm tiến độ bàn giao, kết cấu chất lượng nhà ở không đúng cam kết ban đầu. Thậm chí, người mua không nhận được nhà do chủ đầu tư đã nhận tiền nhưng không xây dựng, mà ôm tiền bỏ trốn.

Để biết về tình trạng pháp lý của dự án trước thời điểm đặt cọc, người mua cần tìm hiểu xem dự án đã hoàn tất xây dựng được bao nhiêu phần trăm? Đã được cấp phép xây dựng hay chưa? Dự án đang thế chấp ra sao? Có đang trong trình trạng chuyển nhượng dự án hay không? Bảo lãnh ngân hàng toàn công trình hay bảo lãnh riêng lẻ cho từng giao dịch?...

Ngoài ra, người mua cần lưu ý đặc biệt đến tính pháp lý của hợp đồng và nội dung thỏa thuận giữa các bên, cần đảm bảo rằng, các điều khoản trong hợp đồng là đủ chặt chẽ và ràng buộc trách nhiệm của bên bán. Hợp đồng mẫu do chủ đầu tư đưa ra, nhưng người mua hoàn toàn có quyền đàm phán với chủ đầu tư về những điều khoản trong hợp đồng vì đây là thỏa thuận dân sự.

Người mua cần đặc biệt chú ý đến các quy định cụ thể về chất lượng công trình, diện tích đúng, việc chậm bàn giao, các chế tài bồi thường thiệt hại.

Đối với người mua nhà để ở, cũng cần quan tâm đến các khoản chi phí có thể phát sinh trong tương lai. Chẳng hạn, chi phí quản lý, phí dịch vụ phát sinh đi kèm với việc bảo trì, sử dụng. Người mua có quyền yêu cầu bên bán thể hiện rõ trong hợp đồng các vấn đề này để đảm bảo quyền lợi cho mình trong suốt thời gian sở hữu và sử dụng căn hộ sau này.

Bên cạnh đó, tại thời điểm bàn giao, nếu nếu việc bàn giao không đúng với những gì đã thỏa thuận, thì cần trao đổi và giải quyết ngay. Tại thời điểm nhận bàn giao, cần ngay lập tức kiểm tra nhà được bàn giao có đúng theo thiết kế, bản vẽ hoặc nhà mẫu hay không. Thực tế, không chủ đầu tư nào đưa mẫu nhà làm thành Phụ lục hợp đồng để xác định đó sẽ là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà sẽ bàn giao mặc dù mẫu nhà là thông tin giới thiệu để “dẫn lối” người mua nhà đưa ra quyết định giao dịch.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định, 50 ngày sau khi bàn giao, chủ đầu tư dự án phải thực hiện các thủ tục liên quan để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Vì vậy, người mua nhà cần chú ý đến điều này để yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện.

Tóm lại, người mua nhà không chỉ kiểm soát các rủi ro pháp lý, mà còn quan tâm đến những vấn đề tiếp cận thông tin, năng lực chủ đầu tư và tìm hiểu kỹ về dự án trước khi phải nhờ đến các cơ quan tố tụng, luật sư bảo vệ mình khi có sự cố.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Hồng Nguyễn thực hiện.

Cách nhận diện các dự án có dấu hiệu lừa đảo

Muôn vẻ tranh chấp chung cư

Lại tái diễn cảnh một căn hộ... bán cho nhiều người