Cần 'giải phóng' những bất cập trong quy định của dự thảo Luật Đầu tư

HoREA đã gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội văn bản số 49/2020/CV-HoREA, do Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu ký, cho rằng, từ năm 2015 đến nay, đã có hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp), do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phải chuyển mục đích sử dụng đất, đã bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng.

Chẳng hạn như đối với “Quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở”, Chủ tịch Lê Hoàng Châu cho rằng, do quy định dự án nhà ở phải có 100% đất ở, thì mới được chỉ định chủ đầu tư theo quy định tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở. Trong lúc, dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp, phổ biến thường có khoảng 10% đất ở, khoảng 80% đất nông nghiệp, khoảng 10% đất rạch, đường, bờ đất, kênh mương nội đồng do Nhà nước quản lý. “Ngay cả dự án nhà ở trong quận nội thành, có xen cài đường hẻm thì cũng không thể đạt chuẩn 100% đất ở”, ông Châu cho hay.

Quy định về nguyên tắc được lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cũng có những bất hợp lý, như tại Khoản 7 Điều 19 Luật quy hoạch đô thị quy định Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng mới được quyền này. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay, chỉ có Luật đầu tư và Luật quản lý sử dụng tài sản công sử dụng khái niệm “nhà đầu tư”.

Còn các luật khác, như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật quy hoạch đô thị, Luật kinh doanh bất động sản, thì lại sử dụng khái niệm “chủ đầu tư”. Trong khi, theo pháp luật về dân sự thì “nhà đầu tư” có thể là “chủ đầu tư”, hoặc ủy quyền, hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác làm chủ đầu tư. Việc công nhận “chủ đầu tư” thực hiện theo các điều kiện và thủ tục của pháp luật chuyên ngành…

Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 30 Luật quy hoạch đô thị, quy định doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư phải trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (trước) để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư. Mà có dự án đầu tư thì mới được thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư (sau). Trong lúc, Luật đầu tư hiện nay thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”, thì chỉ ghi tên “nhà đầu tư” dự án, chứ không ghi tên “chủ đầu tư”.

Do “xung đột” pháp luật này mà Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch Kiến trúc) một số địa phương không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của “nhà đầu tư”, mặc dù Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư” ghi tên “nhà đầu tư”, dẫn đến doanh nghiệp không thể hoàn tất thủ tục hành chính để triển khai dự án.

Vì vậy, HoREA cho rằng, dự thảo Luật đầu tư mới với nhiều điểm nghẽn được tháo gỡ, nhiều quy định được bãi bỏ, thay đổi hoặc sửa đổi, sẽ góp phần giảm và khai thông được một số thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở.

Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị Quốc hội cần xem xét và điều chỉnh một số điều khoản còn chưa phù hợp như việc sử dụng cụm từ “nhà đầu tư (chủ đầu tư)” là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Và nhà đầu tư có thể trực tiếp làm chủ đầu tư, hoặc ủy quyền, hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác làm chủ đầu tư dự án, đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành”.

HoREA cũng đề nghị bổ sung một số điều khoản để thống nhất với các luật chuyên ngành.

“Do một số quy định pháp luật thiếu thống nhất, chưa đồng bộ, thậm chí có các quy phạm pháp luật mâu thuẫn. Sự “xung đột” với nhau trong các luật chính là nguyên nhân của nhiều hệ lụy, đó là doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, bị chôn vốn nhiều năm, không thể thực hiện được dự án, bị thua lỗ, thậm chí có nguy cơ phá sản, ngân sách nhà nước bị thất thu, giá nhà tăng, người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kết luận.

Bảo Lan