Cấm phân lô, bán nền: Không quản được thì cấm?

Quang cảnh hội thảo

Nên tùy thuộc tình hình thực tế từng địa phương

Hiện nay, Bộ TN&MT đang hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Dự thảo Nghị định này đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền, khiến các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và nhiều khu vực khác không được thực hiện dự án phân lô, bán nền.

Phát biểu tại hội thảo “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách”, tổ chức ngày 2/6, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh, theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, quy định này không phù hợp về cả cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn, gây nhiều khó khăn cho DN và người dân.

Cho rằng mục tiêu của Bộ TN&MT trong Dự thảo nghị định là tốt, muốn lập lại trật tự trong kinh doanh đất nền, do thời gian qua có những DN làm ăn không nghiêm túc, thậm chí là lừa đảo, nhưng ông Nam nhấn mạnh, quy định này có vẻ là “không quản được thì cấm”. “Lỗi không nằm trong quy định cho phân lô, bán nền, mà do công tác quản lý của chính quyền địa phương, xã huyện”, ông Nam nói.

Theo đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc phân lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng, phù hợp với tâm lý tích cóp, đầu tư và là nhu cầu rất lớn của người dân; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, có 2 vấn đề quan trọng được đặt ra trong việc phân lô, bán nền, đó là việc buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương - là nguồn cơn của những biến tướng trong việc phân lô, bán nền và hệ thống thông tin chính thống về quy hoạch và thị trường BĐS, trong đó có phân khúc đất nền chưa minh bạch, chưa rõ ràng.

Góp ý về về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh, BĐS là một tài sản, mà đã gọi là tài sản thì người dân có quyền sử dụng, cho thuê, để dành… Bên cạnh đó, trên góc độ các nhà phát triển, ông Nghĩa cho rằng, DN địa ốc Việt Nam đa phần là vừa và nhỏ, có năng lực tài chính khiêm tốn, thường phải tiếp cận đất đai, thực hiện các dự án phân lô, bán nền để thu hồi vốn nhanh, đảm bảo dòng tiền và tiếp tục phát triển các dự án mới quy mô hơn.

Chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cũng lưu ý, quy hoạch xây dựng nhìn chung chưa đồng bộ, kể cả các thành phố lớn, đô thị đặc biệt, do đó, việc phân lô, bán nền cũng tùy thuộc vào tình hình thực tế của từng địa phương để cấp phép, phê duyệt cho phù hợp.

Không cần thiết phải cấm?

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, phân lô bán nền là hình thức sở hữu nhiều ưu điểm như: kéo dãn thời gian đầu tư, giảm chi phí tại thời điểm khởi phát, trong bối cảnh dòng tiền không lớn, chủ đầu tư sẽ không phải dồn tất cả vốn liếng, tiền của vào xây dựng một dự án, kích thích, khơi mạch thị trường trong thời điểm đóng băng, biến một cơn bão lớn thành các đợt sóng nhỏ, các chủ đầu tư cùng tham gia vào quá trình phát triển và dễ dàng chống chọi.

“Thị trường luôn có sự lên xuống, năm 2013, để khôi phục lại thị trường, Nhà nước đã phải sử dụng các biên pháp cho tái phân lô bán nền, tung gói cứu trợ, cho xây dựng nhà dưới 50m2. Vậy tại sao chúng ta bắt người dân phải mua nhà ngay trong khi người ta chỉ có nhu cầu ở giai đoạn đầu là mua đất? Phân lô bán nền là quyết định về chính sách nhưng quyết định trên cơ sở nào cũng cần có sự phân chia theo giai đoạn cho phù hợp”, ông Trần Kim Chung nói.

Theo chuyên gia Trần Kim Chung, nói một cách khách quan, phân lô bán nền không phải là giải pháp tuyệt đối, mãi mãi, nó là giải pháp tình thế nhưng nó đi theo thị trường. Khi thị trường còn ở các cung độ khác nhau, cấp độ khác nhau thì chúng ta còn cần sử dụng giải pháp này.

Còn theo Luật sư Trương Thanh Đức, việc cấm phân lô, bán nền như vậy là không cần thiết. “Bối cảnh thị trường hiện nay đã khác nhiều so với trước đây. Mặc dù còn nhiều khoảng cách với các nước phát triển khác nhưng thị trường của chúng ta đã phát triển hơn trước rất nhiều. Tôi cho rằng giờ không có chủ đầu tư, người mua nhà nào chấp nhận một dự án lộn xộn”, ông Trương Thanh Đức nhấn mạnh.

Bình luận về vấn đề này, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Bộ TN&MT khi ban hành chính sách cần phải đánh giá tác động cả tích cực và tiêu cực. Đất đai là vấn đề hết sức nhạy cảm. Một chính sách đưa ra thị trường bị dư luận phản ứng thì vô hình chung nó không có tác động tích cực.

“Bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi, cả quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu này. Do đó, nếu cấm thì thị trường cũng sẽ phản ứng đi theo hình thức khác, bởi thực tế nhu cầu của thị trường là có, và nhu cầu rất lớn. Bên cạnh đó, phân lô bán nền là hình thức kêu gọi nguồn vốn vào thị trường BĐS. Theo tôi, có lẽ không nên cấm tuyệt đối mà nên có sự phân loại. Nếu dự án đúng quy hoạch thì không nên cấm một cách cực đoan, điều này thể hiện tư duy hơi bất lực của cơ quan quản lý là không quản được thì cấm”, ông Nguyễn Quang Tuyến nói.

Hoài Anh