Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Đề xuất được chủ động điều chỉnh quy hoạch về dân số, tầng cao

Chậm chạp cải tạo chung cư cũ

Báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trên địa bàn TP hiện có 1.579 chung cư cũ đã xuống cấp, hư hỏng, đặc biệt là 4 chung cư cũ thuộc nhóm cấp độ D (cấp cực kỳ nguy hiểm, có thể sập đổ bất kỳ lúc nào) nhưng chưa thể di dời người dân do những khó khăn vướng mắc liên quan đến cơ chế chính sách đền bù. Trong số này phải kể đến các chung cư đang tập trung ở quận Ba Đình như: G6A Thành Công, đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh, đơn nguyên 1 - 3 tập thể Bộ Tư pháp và đơn nguyên 3 tập thể Giảng Võ...

Sau nhiêù̀ năm triển khai, việc cải tạo chung cư cũ gần như không có gì tiến triển, cả TP mới cải tạo được 14 chung cư, chiếm chưa đến 1% trong số1.579 chung cư cũ đã xuống cấp, hư hỏng cần cải tạo. Ông Nguyễn Chí Dũng, PGĐ Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, ngân sách Nhà nước không có khả năng cải tạo số lượng chung cư lớn như vậy nên phải huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các DN tham gia. Nhưng bất hợp lý ở chỗ, DN tham gia đầu tư xây dựng phải có lãi, trong khi đó khó khăn lớn khi cải tạo chung cư cũ là quy định khống chế chiều cao, hạn chế mật độ dân số tại các dự án xây mới. Nghĩa là số căn hộ và diện tích căn hộ tăng không đáng kể so với chung cư trước khi cải tạo. Như vậy, DN không thể có lãi, chưa kể những đòi hỏi của người dân, của chủ căn hộ cũ khá cao, vừa muốn tái định cư tại chỗ, đồng thời muốn diện tích căn hộ phải rộng hơn trước.

Việc cho phép hệ số đền bù GPMB từ 1,5 đến 2 lần, gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư trong triển khai cũng như tạo áp lực với cơ sở hạ tầng có hạn khi phải tăng số tầng của tòa nhà trong nội đô và tăng mật độ dân số. Một bất cập khác, mang tiếng xã hội hóa nhưng chủ đầu tư thay vì tính toán để có đủ quỹ nhà tái định cư và phần diện tích dư ra để sinh lời thì trước khi tiến hành dự án lại phải gánh luôn cả nhiệm vụ điều tra xã hội học, tự thỏa thuận với dân, tự lập quy hoạch để trình lên cơ quan quản lý phê duyệt. Hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành, đây là khu vực bị khống chế về mật độ và chiều cao.

Việc khống chế mật độ dân số và chiều cao công trình tại các khu vực nội thị khiến nhiều chủ đầu tư không mặn mà tham gia xã hội hóa cải tạo chung cư cũ. Ảnh: G.B

Cần cơ chế đặc thù?

Hà Nội đang tồn tại nhiều chung cư cũ, tập trung nhiều nhất vẫn là 4 quận nội thành cũ như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hoàn Kiếm và Ba Đình. Gần như tất cả các chung cư cũ đều bị thay đổi so với hiện trạng ban đầu khi sườn phải đeo thêm một loạt chuồng chim cơi nới, còn đầu phải đội hàng loạt bể nước do người dân tự đặt lên. Với sự đeo bám này khiến chung cư cũ ngày sàng xuống cấp, thậm chí xuống cấp nhanh tới mức nguy hiểm.

Năm 2018, trả lời chất vấn tại kỳ họp Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận điểm tắc nghẽn nhất trong cải tạo chung cư cũ vì không bảo đảm được hài hòa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và người dân. Bản thân Bộ Xây dựng cũng thấy được bất hợp lý khi Hà Nội và TP HCM vốn chịu nhiều áp lực hơn về mật đô dân số, quy hoạch kiến trúc nhưng cơ chế đặc thù chưa nhiều, vẫn bị đánh đồng trong quản lý đô thị như nhiều địa phương khác. Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu bổ sung chính sách đối với việc tăng chiều cao, tăng dân số cho các dự án cải tạo chung cư cũ.

Nhằm chủ động gỡ khó cho bài toán đảm bảo sự an toàn và ổn định trong cuộc sống người dân cũng như tạo điều kiện cho các DN yên tâm khi tham gia xã hội hóa ở lĩnh vực này, tháng 1-2019, tại buổi làm việc với đoàn giám sát Quốc hội, lãnh đạo Hà Nội chỉ ra sự thiếu đồng bộ, chồng chéo giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai về lựa chọn nhà đầu tư. Quy định về các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất chưa rõ ràng. Việc xác định giá đất cụ thể của một số dự án còn nhiều vướng mắc... UBND TP cũng đưa ra một số kiến nghị, đề xuất với Quốc hội, Chính phủ. Trong đó, TP kiến nghị sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai; nghiên cứu đẩy nhanh quy trình, thủ tục thẩm định dự án để rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, sớm triển khai dự án đưa vào hoạt động, phát huy hiệu quả đầu tư...

Hà Nội cũng đề xuất điều chỉnh một số nội dung Luật và các văn bản hướng dẫn Luật phù hợp với tình hình thực tiễn phát triển của TP; xây dựng cơ chế đặc thù với các dự án xây dựng, cải tạo chung cư cũ...

Trong một báo cáo gửi Chính phủ về cải tạo, xây dựng nhà chung cư, UBND TP Hà Nội đã đưa ra 9 kiến nghị, trong đó có nhiều nội dung quan trọng như cho phép TP được chỉ định nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ theo hình thức xã hội hóa. Đồng thời, cho phép TP được chủ động quyết định việc điều chỉnh quy hoạch về dân số, tầng cao trong khu vực nội đô lịch sử.

Trước đề xuất của Hà Nội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Hà Nội và TP HCM xây dựng một số cơ chế thí điểm, chính sách đặc thù đối với cải tạo chung cư cũ, thí dụ như Hà Nội hiện nay đang làm là xây dựng chung cư cũ dự án mở rộng ra, không chỉ ở địa điểm chung cư đó mà cải tạo các các khu vực chung quanh nữa để tạo thành khu đô thị phát triển hoàn chỉnh đồng bộ cũng như tạo được lợi nhuận cho nhà đầu tư để nhà đầu tư có điều kiện tham gia tích cực vào lĩnh vực này.

Về đề xuất của Hà Nội, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn lợi ích giữa DN và người dân. Do đó, đề xuất của Hà Nội có tính khả thi cao. Ở đây, TP với vai trò hoạch định chính sách cần phải gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, phải làm trọng tài để có một tiếng nói chung.

Khắc Hạnh