Cải tạo chung cư cũ: Lớn, khó, phức tạp...

Khó vì chưa có cơ chế đồng thuận

Phát biểu tại Chương trình café Doanh nhân với chủ đề: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ” vào sáng 15/12 tại Hà Nội, luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, nếu dùng hình ảnh quả bom nổ chậm khi nói về vấn đề của chung cư cũ, thì chúng ta đang có đến gần 600 quả bom nổ chậm như thế.

Kể từ khi Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ rồi đến Luật Nhà ở 2014, tiếp sau đó là Nghị định số 101/2015/NĐ-CP và mới nhất là Thông tư số 21/2016/TT-BXD về các giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, được xem là cấp tiến, được kỳ vọng sẽ giúp giải bài toán kho cải tạo chung cư cũ. Thế nhưng, đến nay mọi thứ vẫn như dậm chân tại chỗ.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, Nghị định 101 có đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư. Thế nhưng, thực tế Nghị định 101 không đụng chạm vào “điểm huyệt” của câu chuyện, mà chỉ đưa ra những cơ chế mang tính duy ý chí, theo kiểu Nhà nước cho quyền.

Thống kê sơ bộ chưa chính xác, cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư, riêng Hà Nội chiếm đến hơn 1.500 nhà chung cư, TP.HCM hơn 500 nhà. Trong số 2.500 nhà cung cư có khoảng 600 nhà cần cải tạo và sửa chữa.

Nếu ở nước ngoài, quyền sử dụng đất đai là có thời hạn, hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. Đây là điều kiện tốt khi giá chung cư giảm đi nhiều, khả năng tiếp cận nhà chung cư giá rẻ do chi phí về đất rẻ. Nhà đến niên hạn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đánh sập nhà và xây nhà mới.

Mặt khác, có một số hoàn cảnh phải cải tạo trong thời gian sử dụng, các nước sẽ sử dụng cơ chế đồng thuận cộng đồng. Người phát ra nhu cầu cải tạo có thể là nhà nước, chủ đầu tư, hoặc cộng đồng…

Phương án được đưa ra thảo luận tại cộng đồng và có chính quyền, đại diện quyền lợi người dân… đều tham gia, phân tích kỹ lưỡng phương án cải tạo được nêu ra, phân rõ quyền lợi các bên. Qua đó, họ sử dụng cơ chế đồng thuận theo đa số, nếu đạt được đồng thuận khoảng 70% cư dân, phương án được chính quyền chấp nhận, đảm bảo có phần của nhà nước, của thị trường, xã hội.

Tuy nhiên, hiện nay cơ chế đồng thuận cộng đồng chưa được thực hiện tại Việt Nam. Rất nhiều nhà đầu tư đã đề nghị cơ chế đồng thuận cộng đồng. Nếu nhận chuyển quyền sử dụng đất đạt 70% số lượng người trên thực tế đề nghị Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của phần còn lại nếu số còn lại chưa đồng thuận.

Khó cả vì vòng xoáy lợi ích

Ở một góc nhìn khác, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, những nghị quyết, nghị định của Chính phủ, quyết định của TP. Hà Nội đã ban hành trong thời gian qua cho thấy không phải Nhà nước đứng ngoài cuộc, Thành phố không quan tâm, nhưng kết quả vẫn chưa đạt được như mong muốn.

Theo ông Chiến, mấu chốt cải tạo chung cư tại Hà Nội không giống nhiều nơi khác. Đặc thù của nội thành Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển theo quy hoạch 108 của Thủ tướng và bị khống chế về mật độ và chiều cao.

Các diễn giả trao đổi tại Chương trình cafe Doanh nhân

Đây chính là thách thức lớn cho các nhà đầu tư khi không thể tìm được cách thu hồi vốn. Do đó, nếu áp dụng một số kinh nghiệm của các nước trên thế giới sẽ không dễ dàng. Mâu thuẫn vẫn còn tồn tại là quyền lợi giữa các bên: Nhà nước - chủ đầu tư - cư dân vẫn loay hoay trong câu chuyện đó.

Đặt ra một vấn đề rộng hơn ở góc nhìn nhà quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, qua các ý kiến có thể thấy vấn đề cải tạo chung cư cũ có 3 chữ: lớn (phạm vi toàn xã hội) - khó (liên quan đến việc đan xen lợi ích) - phức tạp (đụng chạm nhiều ngành, nhiều đối tượng).

Theo ông Khởi, khi cải tạo chung cư cũ cần tính ở góc độ tổng thể. Thống kê sơ bộ chưa chính xác, cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư, riêng Hà Nội chiếm đến hơn 1.500 nhà chung cư, TP.HCM hơn 500 nhà. Trong số 2.500 nhà cung cư có khoảng 600 nhà cần cải tạo và sửa chữa.

Thế nhưng, có những nhà chưa đến mức hỏng theo quy định của luật pháp, do đó người dân có quyền chưa cho đập phá, cải tạo lại, hoặc chỉ cần cải tạo lại chứ không cần xây mới. Vì thế, không thể dễ dàng trong việc nói là yêu cầu đồng thuận và ép buộc họ phải rời chỗ ở của mình.

“Theo quy định mới, các nhà chung cư khi thực hiện cải tạo cần có kế hoạch, nhà nào làm trước nhà nào làm sau. Với tiêu chí để thực hiện phân loại, Nhà nước đã ủy quyền cho Hà Nội. Tuy nhiên, Hà Nội và TP.HCM vẫn chưa làm được bước này”, ông Khởi cho biết.

Một yếu tố quan trọng khác cần thực hiện là chính sách bồi thường. Trong Nghị định 101 đã nói rõ cho phép các bên thỏa thuận lựa chọn phương án bồi thường trình thành phố phê duyệt. Hiện nay, Hải Phòng đang làm rất tốt câu chuyện này khi họ có quỹ đất và không vướng chỉ tiêu dân số, mật độ quy hoạch.

Quay lại câu chuyện Hà Nội, ông Khởi cho rằng, hiện nay, Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi tiến hành đầu tư. Vấn đề này cũng liên quan đến câu chuyện uy tín các nhà đầu tư khi có nhiều trường hợp người dân không tin tưởng vào năng lực tài chính, năng lực làm việc của nhà đầu tư.

Do đó, cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp và cần có sự vào cuộc, chung tay quyết liệt hơn nữa không chỉ của bộ, ngành mà còn có đóng góp ý kiến từ các nhà khoa học, nhà đầu tư và của chính các cư dân đang sinh sống tại các chung cư cũ trên địa bàn.

Trang Việt