Buông lỏng quản lý dự án bất động sản - Bài 3: Thoái vốn bán rẻ đất công

Số phận đất vàng

Trước đây, khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng, phường Bến Nghé, quận 1 được Bộ Tài chính giao cho Tổng Công ty cổ phần Bia Rượu Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco) xây dựng trụ sở văn phòng và trung tâm thương mại dịch vụ văn phòng theo phương án sắp xếp và xử lý nhà đất công. Sau đó, trên cơ sở đề nghị của Sabeco xin chủ trương đầu tư xây dựng nhà cao tầng tại khu đất 2-4-6 đường Hai Bà Trưng, Bộ Công nghiệp (cũ) có văn bản đồng ý chủ trương di dời văn phòng để đầu tư mới và sử dụng hiệu quả khu đất hơn.

Khu đất vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng có nguồn gốc đất công nhưng đã được "hô biến" thành đất thuộc sở hữu tư nhân.

Trên cơ sở này, UBND TP Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời cho các doanh nghiệp trực thuộc Bộ Công nghiệp đang sử dụng để sản xuất kinh doanh; trong đó có khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng. Tiếp đến, Bộ Tài chính thống nhất với đề nghị của Sabeco về việc chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng cao ốc phức hợp 45 tầng bao gồm khách sạn 6 sao, trung tâm thương mại, trung tâm hội nghị và cao ốc văn phòng cho thuê tại khu đất nói trên.

Để thực hiện dự án này, tháng 4/2007 Sabeco thành lập Công ty cổ phần Bất động sản Sabeco (Sabeco Land) nhưng việc triển khai dự án không thực hiện được, đến năm 2014 Công ty Sabeco Land giải thể. Năm 2015, Sabeco tái khởi động dự án thông qua việc thành lập Công ty cổ phần đầu tư Sabeco Pearl với vốn điều lệ khoảng 567 tỷ đồng, gồm các cổ đông Sabeco, Công ty cổ phần Attland, Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và Dịch vụ Hà An và Công ty cổ phần Đầu tư Mê Linh.

Lúc này, ông Bùi Cao Nhật Quân làm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl (thời điểm này ông Bùi Cao Nhật Quân đồng thời cũng đang là Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland). Đến tháng 10/2016, ông Nguyễn Như Pho thay ông Bùi Cao Nhật Quân làm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl.

Đến tháng 10/2016 đổi tên thành Công ty cổ phần Đầu tư Quảng trường Mê Linh do ông Nguyễn Như Pho làm Chủ tịch Hội đồng quản trị, vốn điều lệ 566,5 tỷ đồng; trong đó, vốn ngân sách Nhà nước (Sabeco) chiếm 26% (tương đương 147,3 tỷ đồng) còn lại là vốn tư nhân. Sau đó, Công ty cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl tăng vốn điều lệ lên gần 1.020 tỷ đồng.

Cho đến tháng 11/2016, ông Ngô Văn An thay ông Nguyễn Như Pho làm Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Quảng trường Mê Linh. Đến năm 2017, Công ty cổ phần Đầu tư Quảng trường Mê Linh đăng ký thay đổi nội dung kinh doanh, do các cổ đông sáng lập gồm: Công ty cổ phần Attland (sở hữu 49% cổ phần) còn lại là Sabeco, Công ty cổ phần Đầu tư Quảng trường Mê Linh và Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và Dịch vụ Hà An. Về sau, các cổ đông rút vốn, chỉ còn lại Công ty cổ phần Attland. Từ đây, khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng thuộc về sở hữu cá nhân .

Lòng vòng thoái vốn

Đáng lẽ, sau khi Sabeco hết thời hạn sử dụng đất đối với khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng thì TP Hồ Chí Minh phải tổ chức bán đấu giá nhưng vào tháng 6/2015, ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh đã ký quyết định cho Công ty cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl thuê đất 50 năm tại khu đất này mà không thông qua đấu giá, không báo cáo Bộ Tài chính vào mục đích thương mại, dịch vụ với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Cụ thể làm dự án khu phức hợp 6 sao, trung tâm hội nghị, hội thảo, cao ốc văn phòng cho thuê.

Quyết định này cũng giao Sở Tài nguyên và Môi trường thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND TP Hồ Chí Minh ký ngày 1/3/2006 cho Sabeco do đã hết thời hạn sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất với giá đất một lần cho cả thời gian thuê hơn 997 tỷ đồng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Công ty cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl.

Báo cáo Tài chính hợp nhất năm 2016 của Sabeco cho thấy, trong năm 2016 Sabeco đã đầu tư vào Công ty cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl (công ty liên kết, Sabeco sở hữu 26% vốn sở hữu) với giá trị 147,2 tỷ đồng. Trong năm 2016, thực hiện chủ trương thoái vốn theo chỉ đạo của Bộ Công Thương, Sabeco đã thanh lý toàn bộ cổ phần sở hữu (14.733.342 cổ phần) trong Công ty cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl cho Công ty cổ phần Attland với giá 13.347 đồng/cổ phiếu, thu về hơn 196 tỷ đồng.

Kiểm toán Nhà nước chỉ rõ, để xác định giá khởi điểm cho việc bán cổ phần, Sabeco đã thuê 3 doanh nghiệp thực hiện thẩm định giá trị doanh nghiệp gồm: Công ty TNHH Cushman & Wakefield, Công ty TNHH Chứng khoán ACB và Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam.

Trong khi chỉ có Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam có chức năng và đủ điều kiện thẩm định giá được Bộ Tài chính chấp thuận, nhưng Sabeco vẫn sử dụng kết quả thẩm định giá của Công ty TNHH Cushman & Wakefield để rồi đưa ra giá khởi điểm bán đấu giá là 13.247 đồng/cổ phần; giá trúng đấu giá là 13.347 đồng/cổ phần, đơn vị trúng đấu giá mua toàn bộ cổ phần là Công ty cổ phần Attland (thành viên sáng lập Công ty Sabeco Pearl).

Công ty TNHH Cushman & Wakefield đã định giá khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng tại ngày 26/2/2016 là 54 triệu USD (tương đương 1.182 tỷ đồng). Theo Kiểm toán Nhà nước, Công ty TNHH Cushman & Wakefield thẩm định giá theo phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư nhưng điều chỉnh các yếu tố khác biệt không trên cơ sở chứng cứ thị trường là không đúng hướng dẫn của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08.

Đối với phương pháp thặng dư, đã sử dụng tỷ suất chiết khấu để quy dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại là 13,69% trong khi tại thời điểm 2016 trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, tỷ suất này do Hội đồng thẩm định giá thành phố và các đơn vị tư vấn thẩm định giá xác định cho các dự án bất động sản là 11%. Qua đó, làm giảm đáng kể giá trị doanh nghiệp là cơ sở xác định giá khởi điểm.

Kiểm toán Nhà nước cũng đã đề nghị Bộ Công Thương làm rõ, xem xét trách nhiệm tập thể, cá nhân về việc không xem xét tính hợp lý của việc xác định giá trị doanh nghiệp tại Công ty cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl do Công ty TNHH Cushman & Wakefield đề xuất khi thực hiện thoái vốn tại Công ty cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl do việc sử dụng tỷ suất để quy giá trị hiện tại không phù hợp, dẫn tới làm giảm giá trị tài sản được định giá.

Bài 4: Sai phạm chồng chất

Bài và ảnh: Trần Xuân Tình (TTXVN)