Bùng nổ nhu cầu mua nhà giá phải chăng?

Khối Phân tích của CTCP Chứng khoán VNDIRECT vừa phát hành Báo cáo phân tích ngành bất động sản với tựa đề “Bất động sản nhà ở: Cơ hội ở cuối chu kỳ tăng trưởng” hồi trung tuần tháng 9/2018.

Hai yếu tố quan trọng thúc đẩy “giấc mơ” sở hữu nhà

Giống như một số nước có nền văn hóa Đông Á, ở Việt Nam, sở hữu nhà là một thước đo quan trọng để đánh giá địa vị xã hội của con người. Trong khi các quan điểm truyền thống rất ngại trong việc vay tiền để mua nhà, thì giới trẻ với xu hướng ngày càng tham vọng, thích thể hiện tính cá nhân đang ngày một suy nghĩ thoáng hơn về việc vay mượn từ ngân hàng hoặc bạn bè và gia đình để mua căn nhà đầu tiên cho họ.

Các nhà phân tích cho rằng, tâm lý thích sở hữu hơn đi thuê, kết hợp với một xu hướng vay mua nhà, đang thúc đẩy nhu cầu mua nhà ở bùng nổ đặc biệt với những sản phẩm có giá cả phải chăng.

Hơn nữa, hiện khả năng tiếp cận nguồn vốn vay rẻ tăng với sự sôi động của thị trường bất động sản đã làm nhà ở biến thành một tài sản sinh lợi thực sự. Lợi suất cho thuê cao và giá tăng ổn định giúp cho bất động sản của Việt Nam trở nên hấp dẫn trong những năm gần đây, đặc biệt là phân khúc cao cấp.

Theo CBRE, lợi suất cho thuê căn hộ cao cấp đạt mức cao nhất vào năm 2016, duy trì ổn định trong năm 2017 ở mức 5-6% và dự kiến giảm trong năm 2018 vì giá nhà tăng và nguồn cung dồi dào. Tuy nhiên, một số dự án tại vị trí trọng điểm với thiết kế nổi bật và chính sách thanh toán linh hoạt vẫn thu hút nhu cầu cao.

Đối với nhiều người Việt Nam, việc mua thêm ngôi nhà thứ hai thường là để cất trữ giá trị tài sản do tránh được ảnh hưởng của lạm phát, đồng thời tạo ra lợi suất cho thuê cao, ngay cả khi ở mức hiện tại.

Nhu cầu nhà ở còn rất lớn tại các thành phố lớn tại Việt Nam

VNDIRECT ước tính TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội sẽ đón thêm 110.000 hộ gia đình mới/năm trong giai đoạn 2018-2022 xuất phát từ xu hướng nhập cư từ các vùng lân cận và tốc độ đô thị hóa nhanh, hình thành các vùng đô thị tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Việt Nam là một trong các nước có tốc độ gia tăng dân số cao nhất khu vực. Gia tăng dân số đô thị ở Việt Nam tương đối lớn do di cư từ nông thôn ra thành thị, với hơn 1.000.000 dân chuyển từ các vùng nông thôn ra thành thị mỗi năm (từ năm 2000).

Trong kế hoạch phát triển tổng thể mới nhất cho TP. HCM, với đề xuất chi tiết đến năm 2030 và kế hoạch chung từ sau đó đến năm 2050, vùng Hồ Chí Minh sẽ bao gồm TP.HCM và 7 tỉnh Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Tiền Giang, Bà Rịa-Vũng Tàu qua đó dân số của khu vực hiện hơn 18,7 triệu người ước tính sẽ tăng lên 24-25 triệu người vào năm 2030, tỷ lệ đô thị hóa khu vực đạt 70-75%.

Hà Nội được kỳ vọng sẽ trở thành trung tâm của chuỗi đô thị vệ tinh, bao gồm 5 khu đô thị với dân số ở khu đô thị trung tâm sẽ đạt 3,7 triệu người và dân số của 5 đô thị vệ tinh Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn ước tính sẽ đạt 7 triệu người vào năm 2020.

Đồng thời, thay đổi trong cả cấu trúc dân số và tình hình xã hội bao gồm cả xu hướng tách khỏi mô hình gia đình nhiều thế hệ làm giảm số người/hộ đang làm tăng nhu cầu nhà ở hiện tại.

Ngân hàng Thế giới dự báo tỷ lệ dân số lý tưởng 50% dân số dưới độ tuổi 35% và 70% dân số ở tuổi lao động của Việt Nam sẽ được duy trì đến năm 2030 do tỷ lệ dân số phụ thuộc tiếp tục giảm.

Số liệu của Euromonitor cho thấy, tỷ lệ gia đình đa thế hệ (gia đình hạt nhân) giảm từ 88% trên tổng số hộ gia đình trong năm 2004 xuống còn 75% trong năm 2017. Xu hướng hộ gia đình 1 người cũng đang trở nên phổ biến hơn tại Việt Nam do người trẻ muốn kết hôn muộn và theo đuổi lối sống tự do. Tỷ lệ ly hôn gia tăng cũng góp phần thúc đẩy việc hình thành hộ gia đình 1 người. Số hộ gia đình 1 người tại Việt Nam tăng 10,5%/năm với phần lớn hình thành tại TP. HCM và Hà Nội.

Hơn nữa, người nước ngoài sở hữu và thuê bất động sản nhiều hơn bởi chất lượng cuộc sống tương đối tốt và ngày càng được cải thiện và hành lang pháp lý đã thông thoáng hơn.

Ở khía cạnh khác, triển vọng kinh tế trung hạn khả quan và thu nhập đầu người tăng, qua đó sẽ thúc đẩy nhu cầu căn hộ trung cấp và vừa túi tiền. Theo Ngân hàng Thế giới tăng trưởng tầng lớp trung lưu của Việt Nam sẽ đạt bình quân 8,7%/năm trong giai đoạn 2018 – 2020.

Ngoài ra, như đã đề cập, nhu cầu nhà ở còn lớn do việc mua nhà đang trở thành công cụ sinh lời và là cách bảo vệ giá trị tài sản khỏi yếu tố lạm phát đối với nhiều đổi tượng lần đầu sở hữu nhà ở.

Các nhà phân tích của VNDIRECT tin rằng nhu cầu thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam vẫn sẽ còn rất nhiều dư địa phát triển trong giai đoạn 2018-2020, do các yếu tố mang tính cấu trúc trong nhu cầu nhà ở diễn ra sâu sắc như thay đổi nhân khẩu học và tăng trưởng thu nhập. Tuy nhiên, khối lượng giao dịch trong ngắn hạn có thể bị ảnh hưởng bởi lãi suất cho vay mua nhà tăng và sự tăng giá bất động sản.

Nhà đầu tư Hà Nội “đổ tiền” ra vùng ven

Xây dựng Hòa Bình: Vừa trúng tiếp 3 gói thầu trị giá hơn 614 tỷ đồng

Công khai tiến độ dự án bất động sản

Đất nền tỉnh lẻ, nóng và sẽ còn... nóng

Khu Tây TP. Hồ Chí Minh trở thành tâm điểm căn hộ tầm trung

HỒNG QUÂN