'Bế tắc' với quỹ dự án và dòng tiền, động lực phát triển của Phát Đạt đến từ đâu?

Phát Đạt đang "lạc quan tếu"?

"Nội soi" chiến lược PDR

Tại đại hội cổ đông vừa qua, HĐQT PDR đã trình mục tiêu kinh doanh với doanh thu 2.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 640 tỷ đồng, tăng lần lượt 51% và 45% so với kết quả thực hiện năm trước. Theo tinh thần tại đại hội này, doanh thu và lợi nhuận sẽ đến từ các dự án thương mại hiện tại và kế hoạch khai thác quỹ đất dựa trên các dự án BT.

Trong danh mục các dự án thương mại hiện có, trong năm 2018, PDR rất khó tìm được nguồn thu mới. Khi các dự án The Everich Ifinity (quận 5) và The Everich 3 (quận 7) đã hoàn thiện và gần như đã tất toán doanh thu lợi nhuận trong năm qua, chỉ còn một vài khoản thu nhỏ trong quá trình bàn giao nhà.

Một dự án khác là Phước Kiểng (Nhà Bè), theo kiểm toán độc lập của Earn & Young, số dư doanh thu chủ yếu đến từ tiền bồi thường đất. Dự án tại Bàu Cá (Quảng Ngãi) là một kênh tạo thu nhập khác của PDR nhưng trên thực địa tiêu thụ không mấy ấn tượng. Trong khi dự án tại Phú Quốc chưa biết bao giờ triển khai.

Dự án Milenium (quận 4) cũng đã trong giai đoạn bàn giao. Tính pháp lý của dự án này cũng là một dấu hỏi lớn khi trên thực địa, nó được phát triển bởi Thảo Điền Investment. Thương vụ được cho là giải chấp tài sản cầm cố sau khi PDR thế chấp dự án tại Techcombank.

Tại đại hội cổ đông này, HĐQT PDR lại trình phương án "quen thuộc" là chuyển nhượng The Everich 2 (River City). Đây là "cục máu đông" lớn nhất của PDR. Sau nhiều năm với các thương vụ đồn đoán, PDR vẫn chưa tìm được đốt tác chuyển nhượng dự án này. Không những vậy, trong năm 2017, PDR còn phải chi 500 tỷ đồng bồi thường cho các hộ dân "lỡ mua" căn hộ.

Như vậy, có thể dễ hình dung, tình hình các dự án thương mại khó có thể giải quyết bài toán doanh thu ngắn hạn cho PDR. Trong vài năm qua, sau sự "ngắc ngoải" của The Everich 2, PDR chưa thể lập dự án mới trên thị trường bất động sản TP. HCM.

Một chiến lược khác của PDR là đề xuất tập trung thực hiện các thủ tục pháp lý và triển khai thi công nhanh các dự án BT đổi quỹ đất tại khu vực trung tâm TP. HCM. Tham vọng của PDR là tìm kiếm quỹ đất dựa trên các dự án hoán đổi BT như dự án Phan Đình Phùng, dự án BT quận 9 hay nghiên cứu dự án BT Bệnh viện Chấn thương chỉnh hình...

Kế hoạch này sẽ gặp không ít khó khăn khi chủ trương của UBND TP. HCM đã ngưng đàm phán các dự án BT mới và rà soát lại các dự án BT cũ, quyết liệt thu hồi đối với các chủ đầu tư không có khả năng. Trên thực địa, dự án nhà thi đấu Phan Đình Phùng của PDR cũng đang trong tình trạng ngưng trệ, không có dấu hiệu thi công trong thời gian qua.

Nhà thi đấu Phan Đình Phùng, dự án trọng điểm trong danh mục các dự án BT của PDR đang ngưng trệ

Dưới bóng nợ nần

Một "điểm sáng" hiếm hoi trong hoạt động kinh doanh của PDR trong năm 2017 trả nợ 1.000 tỷ đồng tại DongA Bank đã kéo dài trong nhiều năm. Tuy nhiên, nhìn vào thực trạng dòng tiền của doanh nghiệp, cũng chỉ như muối bỏ bể.

Theo báo cáo của Earn & Young, nợ phải trả của PDR đã lên tới hơn 7.000 tỷ đồng và hàng tồn kho hơn 6.000 tỷ đồng. Tổng cộng hai danh mục này đã vượt quá 13.000 tỷ đồng, cao hơn nhiều giá trị tài sản (hơn 10.000 tỷ đồng).

Trong tình hình kinh doanh khá đình trệ như đã nói ở trên, áp lực nợ nần của PDR là cực lớn khi nợ ngắn hạn của doanh nghiệp đã vượt quá 1.200 tỷ đồng.

Theo phương án của HĐQT PDR, năm 2018, tổng vốn đầu tư cho các dự án vào khoảng 3.028 tỷ đồng. Vấn đề lớn nhất của PDR là huy động số vốn này ở đâu? Khi cổ phiếu PDR đã mất hẳn sức sống trên thị trường, ngay cả khi huy động vốn qua kênh tín dụng thì PDR cũng khó tìm được tài sản đảm bảo.

Hai dự án khả dĩ nhất là của PDR là The Everich 2, The Everich 3, vẫn theo kiểm toán của Earn & Young, quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai tại 2 dự án đã được PDR cầm cố tại Techcombank để thế chấp các khoản vay.

Với "sức khỏe" tài chính và thực tế các dự án như đã nói, rõ ràng mục tiêu kinh doanh của PDR trong năm 2018 sẽ gặp vô vàn thách thức, nếu không muốn nói là nhiệm vụ bất khả thi.

Chia... giấy !

Có một sự lặp lại trong các kỳ đại hội cổ đông của PDR là trong 3 năm liền, HĐQT luôn đặt mục tiêu doanh thu 2.000 tỷ đồng/năm.

Nhiều năm trở lại đây, nhà đầu tư PDR đều nhận một "điệp khúc" lợi nhuận bằng cổ phiếu. Năm 2016, PDR chia cổ tức bằng 10% cổ phiếu và lặp lại năm 2017. Đến năm 2018, PDR chia cổ tức ở mức 20% nhưng vẫn bằng cổ phiếu.

Trong chiến lược ngắn hạn, PDR cũng trình các kế hoạch phát hành thêm cổ phiếu phổ thông và ESOP để tăng vốn. Điều này phần nào chứng minh PDR đang khủng hoảng dòng tiền và phụ thuộc vào thị trường vốn hóa. Tỷ lệ chia cổ tức của PDR dù ấn tượng nhưng thực chất chỉ góp phần pha loãng giá trị cổ phiếu và gia tăng giá trị ảo.

Nguyễn Tường