Bất động sản công nghiệp cũng đang 'ngấm đòn'?

Như Vnbusiness vừa đưa tin, theo Cục Đầu tư nước ngoài, tính đến 20/05/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài (FDI) đạt gần 10,86 tỷ USD, bằng 92,7% so với cùng kỳ.

Sức ép nguồn cung tăng

Sự giảm tốc của dòng vốn FDI, dù không nhiều, vẫn cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài đang trở nên thận trọng và muốn tìm hiểu kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định, tác động không nhỏ đến tốc độ tăng trưởng của bất động sản công nghiệp.

Kết quả nghiên cứu của Savill Việt Nam chỉ ra thị trường bất động sản công nghiệp đã bắt đầu bớt sôi động hơn kể từ giữa năm 2022, khi xuất nhập khẩu biến động, các đơn hàng sụt giảm, trong khi tâm lý “phòng thủ” của doanh nghiệp tăng.

Báo cáo của Cushman & Wakefiel cũng cho thấy, tình hình ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu đã ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản công nghiệp cả hai miền trong quý I/2023. Điều này khiến giá thuê các sản phẩm xây sẵn sẽ đi ngang, thậm chí giảm trong giai đoạn 2023-2025.

Bất động sản công nghiệp cũng đang đối mặt nhiều sức ép trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu biến động mạnh.

Đáng chú ý, nhu cầu giảm trong khi nguồn cung tăng nhanh đang tạo sức ép không nhỏ tới các nhà đầu tư mới. Đơn cử, tại mảng nhà kho xây sẵn, được đánh giá tăng trưởng nóng nhất trong phân khúc, đang đối mặt với nguy cơ “khủng hoảng thừa”.

Theo Cushman & Wakefiel, nếu nguồn cung nhà kho xây sẵn quý I/2023 đạt khoảng 5,07 triệu m2, tăng 1,3% theo quý và tăng 25% theo năm, thì tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt 73%, giảm 3 điểm phần trăm so với quý trước và giảm 9 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2022.

Trong khi đó, theo JLL Việt Nam, lực cầu kém đang buộc các chủ nhà phải giảm tiền thuê nhà kho để tăng sức cạnh tranh. Ở phía Nam, chỉ riêng phân khúc nhà kho xây sẵn hiện đại sẽ mở rộng lên 2,3 triệu m2 vào cuối năm.

Đáng chú ý, JD Property Việt Nam, công ty con của JD.com - tập đoàn thương mại điện tử lớn thứ hai tại Trung Quốc, đã chính thức đánh dấu sự hiện diện đầu tiên ở Việt Nam bằng hơn 50.000 m2 nhà kho tại khu công nghiệp Tân Đức, Long An.

Còn tại phía Bắc, nguồn cung nhà kho dự báo sẽ đạt gần 1 triệu m2 vào cuối năm 2023. Mới nhất là 87.472 m2 nhà kho hiện đại từ dự án Logis United Hải Phòng 2 và ba nhà kho một tầng từ dự án SLP Park Yên Phong (Bắc Ninh).

“Thị trường nhà kho nhìn chung đang tiến vào giai đoạn trầm lắng. Trong ngắn hạn, sự chững lại của thị trường sẽ ngày càng rõ rệt. Các nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn trong việc triển khai dự án, đặc biệt là với các nhà đầu tư mới”, các chuyên gia tại JLL Việt Nam khuyến cáo.

Khó khăn trong ngắn hạn?

Có thể thấy, sau thời gian tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản công nghiệp đang lộ dấu hiệu chững lại, sức ép nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy ngày càng lớn hơn khi hàng loạt doanh nghiệp giàu tiềm lực nhảy vào đua tranh “miếng bánh” thị phần.

Tỷ lệ trống của bất động sản công nghiệp có thể tăng trong thời gian tới, tuy nhiên, theo ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Công Nghiệp, Savill Việt Nam, khó khăn sẽ chỉ là ngắn hạn. Năm 2023, thị trường vẫn ghi nhận nhiều cơ hội, đặc biệt với xu hướng “Trung Quốc + 1”.

“Việt Nam vẫn được xem là quốc gia có lợi thế về bất động sản công nghiệp nhờ chiến lược di dời địa điểm sản xuất ra khỏi Trung Quốc của các doanh nghiệp”, ông Thomas Rooney nhận định.

Thực tế cho thấy, với các yếu tố nền tảng về kinh tế, tốc độ tăng trưởng của thương mại điện tử, chi phí lao động, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn được đánh giá rất cao, tạo sức hút lớn với các doanh nghiệp “lắm tiền nhiều của” cả trong và ngoài nước.

Điển hình như Hòa Phát (HPG), với thế mạnh về tiền mặt, “vua thép” dự kiến sẽ đầu tư nâng cấp hạ tầng kỹ thuật dự án Khu công nghiệp Yên Mỹ II mở rộng, với diện tích quy hoạch 216ha trong năm 2023 và lên kế hoạch phát triển 10 khu công nghiệp trong 10 năm tới..

Ông Trần Đình Long, Chủ tịch tập đoàn Hòa Phát, từng chia sẻ việc thị trường từ sốt nóng rồi đột ngột chuyển lạnh đã gây ra không ít khó khăn trong năm 2022, song mảng địa ốc của công ty vẫn đang đi đúng hướng, trong đó có “mũi chủ công” từ bất động sản công nghiệp.

Hiện, “đại gia” ngành thép đang vận hành 3 khu công nghiệp, gồm khu công nghiệp Phố Nối A quy mô hơn 688,94 ha (Hưng Yên), khu công nghiệp Hòa Mạc 131 ha (Hà Nam), khu công nghiệp Yên Mỹ II 313,5ha (Hưng Yên). Tổng quỹ đất khu công nghiệp được phê duyệt quy hoạch là 1133,44 ha.

Bên cạnh đó, thời gian qua, thị trường bất động sản công nghiệp đã chứng kiến loạt “ông lớn” như Boeing, Coca Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… có kế hoạch vào Việt Nam để tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác.

Tiềm năng là rất rõ ràng, tuy nhiên, trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt, để duy trì được sức hút, theo chuyên gia, các nhà đầu tư cần tiếp tục nâng cao chất lượng, trang bị đầy đủ công nghệ, hạ tầng, giao thông…

Ông Phạm Trường Sơn, trưởng Ban quản lý Khu công nghệ cao và các khu công nghiệp Đà Nẵng, cho hay sau thời gian dài chỉ chú trọng về mặt số lượng, cạnh tranh bằng giá thuê rẻ, các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh.

“Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp thế hệ mới cần có thêm nhiều tính năng về logistics, kho bãi, nhà xưởng, đặc biệt chức năng về đô thị dịch vụ... để tăng sức hút, đặc biệt là các đại gia tỷ USD”, ông Phạm Trường Sơn nhấn mạnh.

Hưng Nguyên