Bất cập phí bảo trì chung cư

Chung cư đang nổi lên nhiều vấn đề cần sớm được giải quyết.

Cuối năm 2018, Sở Xây dựng Hà Nội đưa ra thông báo danh sách một loạt các chủ đầu tư “chây ì” không chịu bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho Ban quản trị (BQT) năm 2018. Trong đó phải kể đến Công ty CP Xây dựng số 3 (Vinaconex 3) -CĐT Dự án xây dựng nhà chung cư CT1 Khu nhà ở Trung Văn (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm); Công ty CP Sông Đà 1 - CĐT nhà chung cư CT4 Khu đô thị Văn Khê (phường La Khê, quận Hà Đông); Công ty CP tập đoàn Bắc Hà - CĐT cụm nhà chung cư Bắc Hà C14 (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm)…

Theo quy định, người mua nhà trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng Quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư tạm quản lý. Khi BQT chung cư được thành lập, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao số tiền này. Mỗi dự án sẽ có mức Quỹ bảo trì khác nhau, từ vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng. Và chính số tiền Quỹ bảo trì lớn như vậy đã trở thành nguyên nhân của hàng loạt các mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân cũng như ban quản trị các chung cư trong thời gian qua. Có những chủ đầu tư thu hàng chục tỷ đồng tiền phí bảo trì chung cư thế nhưng khi phải thực hiện trách nhiệm bàn giao cho ban quản trị thì lại “nhỏ giọt” chỉ vài tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, cũng có BQT khi đã nhận bàn giao Quỹ bảo trì từ chủ đầu tư cũng “nổi lòng tham” sử dụng quỹ một cách mập mờ... Thế nên mới có chuyện, quỹ thu nhiều chục tỷ bị “om” nhiều năm liền, trong khi đó, có có những tòa chung cư xuống cấp trầm trọng, nhiều hạng mục xập xệ, thậm chí nguy hiểm đến tính mạng vẫn không được bảo trì, sửa chữa. Và cư dân thì hoàn toàn không biết tiền của mình đang “đi đâu, về đâu” được sử dụng như thế nào… Sự thiếu minh bạch cứ thế tiếp tục kéo dài năm này qua năm khác, và diễn ra ở hầu hết các chung cư dẫn đến mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân cũng như BQT chung cư ngày càng gia tăng.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong các tranh chấp tại các tòa nhà chung cư hiện nay (trên 108 dự án có tranh chấp), có 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản, trong số này có đến 36% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì. Chính những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và BQT chung cư xoay quanh khoản quỹ này thời gian qua khiến cho nhiều ý kiến đưa ra đề xuất nên bỏ quỹ này.

Cách đây không lâu, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra kiến nghị đổi mới phương thức thu phí bảo trì 2% giá trị hợp đồng nhà tại thời điểm bàn giao nhà. Cụ thể, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, bởi theo HoREA, quỹ này hoàn toàn không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Theo HoREA, nếu vẫn còn quy định khi mua nhà chung cư, người mua nhà phải nộp kinh phí bảo trì 2% sẽ còn phát sinh tranh chấp.

Và cho đến thời điểm này, những dấu hỏi xoay quanh câu chuyện có nên tiếp tục duy trì Quỹ bảo trì chung cư 2% vẫn tiếp tục nóng. Hiện có 3 luồng ý kiến về vấn đề này. Một luồng ý kiến đề nghị giữ nguyên hình thức thu phí với mức phí như hiện nay. Luồng ý kiến thứ hai đề xuất loại bỏ việc thu Quỹ bảo trì chung cư, cho đến khi nào chung cư phát sinh sự cố, hư hỏng, cần phải bảo trì thì lúc đấy sẽ tổ chức thu phí. Luồng ý kiến thứ ba là không thu ngay 2% quỹ bảo trì một lúc khi ký hợp đồng mà thu dần sau 5 năm các chung cư đi vào hoạt động. Trả lời về vấn đề này, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định, Bộ này thiên về việc tiếp tục duy trì Quỹ bảo trì chung cư với mức phí như hiện nay, tuy nhiên, Bộ cũng nhấn mạnh vào yếu tố phải quản lý sao cho công khai, minh bạch, hiệu quả, tạo sự đồng thuận… thì mới có thể hóa giải được những mâu thuẫn lâu nay liên quan đến loại quỹ này.

Cũng theo Bộ Xây dựng, nếu loại bỏ không thu phí bảo trì như một số ý kiến thì nguy cơ tái phát nhà ổ chuột là hoàn toàn có thể xảy ra. Bởi khi nhà chung cư bị xuống cấp, lúc đó mới thu phí bảo trì thì chưa chắc đã thu được.

Thiết nghĩ, việc thu kinh phí bảo trì chung cư cũng là một việc làm cần thiết. Bởi quả thực nếu không có nguồn quỹ này, nguy cơ những tòa nhà chung cư xuống cấp và tiềm những rủi ro, mất an toàn là rất khó tránh. Tuy nhiên, phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay đang bộc lộ quá nhiều bất cập, làm tăng gánh nặng cho người mua nhà khi phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng mua nhà khi nhận bàn giao nhà và hơn thế, trở thành “miếng mồi ngon” của một số đối tượng muốn trục lợi quỹ.

Duy Phương