Bảng giá đất TPHCM chênh thực tế

Theo cơ quan này, cơ chế xác định và thẩm định giá đất chưa thực sự đảm bảo nguyên tắc luật định với điều khoản "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Theo Horea giá đất tại TPHCM chỉ bằng 30-50% giá đất thị trường, đặc biệt mức giá cao nhất đang tạo khoảng cách quá xa so với thực tế. Nghị định 104 quy định giá đất tối đa tại TPHCM thuộc nhóm đô thị đặc biệt là 162 triệu đồng/m2. Trong khi đó, bảng giá đất TPHCM quy định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức cao nhất không vượt quá 30%, tương đương 210,6 triệu đồng/m2, thấp hơn thực tế 1 tỷ đồng/m2. Kể cả cộng thêm hệ số 2,1 cho 3 tuyến đường này, mức kịch trần giá đất cũng chỉ ở ngưỡng 442,26 triệu đồng/m2. Như vậy, dù có áp khung cao nhất, ưu tiên định mức cao nhất, giá đất 3 tuyến đường sầm uất và đẹp nhất khu trung tâm TPHCM vẫn thấp hơn thực tế rất nhiều.

Để xảy ra tình trạng bảng giá đất thấp, nguyên nhân chủ yếu do khung giá đất thấp. Ngoài ra, Nghị định 44 của Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Tuy nhiên, nghị định không được quy định mức giá đất thấp hơn mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất, nên không phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Việc tổ chức thực hiện định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp còn chậm, kéo dài 1-3 năm. Công tác này chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường.

Horea cho rằng quy trình định giá đất thủ công hiện nay khá lủng củng. Sở TN-MT lập kế hoạch định giá đất và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể. Sở Tài chính làm thường trực hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, để thẩm định phương án giá đất. Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất thiếu minh bạch, thiếu liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu. Từ đó, dẫn đến thất thu ngân sách, ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh. Thêm vào đó, tiền sử dụng đất hiện nay vẫn là ẩn số, là gánh nặng của chủ đầu tư dự án và cả người mua nhà, là tác nhân gây cản trở cho nỗ lực kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.

Horea còn cho rằng kết quả định giá cũng có sự chênh lệch rất lớn. Đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, thương mại, dịch vụ tại khu vực đô thị hoặc các khu vực đang được đầu tư. Điều này dẫn đến xác định và thẩm định giá đất thiếu chính xác, độ tin cậy, dẫn đến vận dụng tùy tiện và phát sinh tiêu cực. Cơ quan này kiến nghị bỏ quy định ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần, giao thẩm quyền này cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành giá đất cụ thể, nhằm đưa loại hàng hóa đặc biệt này về vùng giá phù hợp với diễn biến trên thị trường và thực tế tình hình của địa phương.

Bình Minh