Băn khoăn vì giá đất tăng cao

Niềm vui giảm thuế chưa trọn vẹn

Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ 1/1/2026. Điểm mới nổi bật là quy định người dân chỉ phải nộp 30 - 50% tiền chênh lệch khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế giá đất ở tăng quá cao so với đất nông nghiệp, khiến số tiền thực tế phải nộp vẫn là rào cản lớn đối với mong muốn an cư của người dân.

Theo nội dung Nghị quyết, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân được phân theo 3 hạn mức cụ thể: nộp 30% phần chênh lệch giá đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; nộp 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; nộp 100% phần chênh lệch đối với phần diện tích vượt quá các ngưỡng trên.

Ảnh minh họa.

Ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất). Hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/8/2024) đến trước ngày áp dụng quy định mới (1/1/2026) thì được “hồi tố”.

Nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất (được tính lại theo mức 30% hoặc 50% chênh lệch). Nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất (ở mức 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024) thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất và được Nhà nước hoàn trả.

Ban đầu, quy định giảm tỷ lệ nộp tiền chênh lệch đất từ 100% xuống còn 30% (trong hạn mức) hoặc 30 - 50% đã khiến nhiều gia đình cảm thấy phấn khởi. Họ nhìn thấy cơ hội hợp thức hóa đất ở cho con cái, kỳ vọng vào một tương lai an cư ổn định. Tuy nhiên, khi nhìn vào mặt bằng giá đất ở đang tăng trưởng mạnh mẽ, thậm chí cao "chót vót" so với đất nông nghiệp, nhiều người dân đã không khỏi hụt hẫng.

Ông Nguyễn Văn Tùng (xã Hồng Sơn, Hà Nội) chia sẻ rằng dù tỷ lệ thu giảm, nhưng giá đất ở tăng mạnh khiến số tiền phải nộp vẫn là gánh nặng với những gia đình thuần nông. Bà Lê Thị Mai (xã Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh) cũng bày tỏ sự lo lắng tương tự khi bảng giá đất mới có nơi cao gấp từ 5 - 25 lần đất nông nghiệp. Với nhu cầu tách thửa cho con cái, các hộ gia đình có thể phải gánh khoản tiền lên tới hàng tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả.

Các chuyên gia cũng nhận định, quy định mới thực chất là áp dụng lại cách tính từ trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho người dân, song "gốc" để tính tiền (bảng giá đất) hiện nay đã tăng từ vài lần đến hàng chục lần so với trước năm 2024. Dự kiến đến năm 2026, bảng giá đất có thể tăng thêm 30 - 40%, tạo nên một thực tế pháp lý - tỷ lệ phần trăm nộp giảm, nhưng số tiền phải nộp vẫn tăng mạnh.

Cần sự linh hoạt để “khoan sức dân”

Trước thực tế này, cho rằng cần có sự linh hoạt hơn để hỗ trợ người dân có nhu cầu ở thực, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu đề xuất áp dụng mức thu 20% cho diện tích trong hạn mức và 30% cho phần vượt hạn mức không quá một lần. Ông dẫn chứng một hộ gia đình có 2.000m2 đất vườn nếu theo bảng giá mới có thể phải nộp tới 25 tỷ đồng để chuyển đổi. “Đây là con số tương đương với việc phải “mua lại chính mảnh đất của mình” - ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng đưa ra bài toán thực tế. Một thửa đất 1.000m2 tại khu vực có chênh lệch giá là 10 triệu đồng/m2, theo quy định mới, người dân vẫn phải nộp khoảng 8,2 tỷ đồng tiền thuế. Dù con số này đã giảm 1,8 tỷ đồng so với quy định nộp 100% hiện hành, nhưng vẫn là một khoản tiền khổng lồ đối với những gia đình có nhu cầu ở thực hoặc tách thửa cho con cái: “Phải thừa nhận Nghị quyết mới là một sự cầu thị về mặt lập pháp để tháo gỡ khó khăn trước mắt. Tuy nhiên, để thực sự "khoan sức dân", chính sách thu tiền sử dụng đất cần linh hoạt hơn nữa, bảo đảm người dân không phải “mua lại chính mảnh đất của mình” với giá quá cao trong bối cảnh bảng giá đất mới liên tục lập đỉnh” - ông Trần Khánh Quang nói và đề xuất phân loại người sử dụng đất thành 3 nhóm để hỗ trợ tối đa cho người có nhu cầu ở thực và giữ mức 100% với nhà đầu tư để ngăn chặn đầu cơ.

Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law Firm nhấn mạnh rằng việc chuyển mục đích từ đất vườn, ao sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đã sinh sống ổn định thực chất là một thủ tục hành chính để hợp thức hóa quyền sử dụng đất, không phải là một giao dịch mua bán công sản. Do đó, việc áp mức thu cao dựa trên bảng giá đất mới có thể chưa thực sự hợp lý đối với những đối tượng đã sở hữu và sử dụng đất lâu đời.

Dù còn những băn khoăn về chi phí, luật sư Trương Ngọc Liêu – Đoàn Luật sư TP Hà Nội đánh giá cao khía cạnh kiểm soát của Nghị quyết. Theo ông, quy định mức thu ưu đãi chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình trên một thửa đất và giới hạn phạm vi không quá 2 lần hạn mức là một "điểm sáng". Vì diện tích được hưởng ưu đãi 30 - 50% chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trên các thửa đất lớn, các nhà đầu tư vẫn phải nộp gần như 100% tiền sử dụng đất nếu muốn chuyển đổi quy mô lớn, từ đó giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn: “Để chính sách đạt hiệu quả cao nhất khi có hiệu lực vào đầu năm 2026, trước hết, cần sớm cải cách thủ tục hành chính và minh bạch phương pháp định giá đất nhằm tránh làm "đóng băng" dòng tiền của người dân và DN. Hơn nữa, việc ưu tiên hỗ trợ, thậm chí xem xét miễn thu trong hạn mức đối với đất thừa kế hoặc tự khai phá lâu đời là cần thiết để đảm bảo an sinh xã hội” - luật sư Trương Ngọc Liêu kiến nghị.

Các chuyên gia đồng tình rằng, chính sách mới mang hai trọng tâm chiến lược, vừa hỗ trợ người dân an cư và vừa ngăn chặn đầu cơ trục lợi. Để bảo vệ quyền lợi, người sử dụng đất cần chủ động nắm vững pháp lý và rà soát nguồn gốc đất đai. Việc này đòi hỏi sự phối hợp hài hòa giữa cơ quan chức năng và người dân, tránh gánh nặng tài chính quá mức và hướng tới một tương lai an cư bền vững.

Tiểu Thúy