Bản án phúc phẩm liệu đã 'thấu tình, đạt lý'?!

Do có nhu cầu mua căn hộ để ở, chị Lê Thị Phương Thảo (ngụ phường Phú Thạnh, quận Tân Phú) đã quyết định chọn mua một căn ở khu nhà ở cao tầng Nassim tại số 30, đường số 11, phường Thảo Điền, quận 2.

Sau khi thỏa thuận các điều khoản với bà Diệp Hữu Linh Lan (trú phường 22, quận Bình Thạnh) - chủ căn hộ số 20.04 (số cũ là C20.01), ngày 15-11-2018, chị Thảo đã ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc giao kết và thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ này.

Theo đó, chị Thảo đã đặt cọc cho bà Lan 4 tỷ đồng (theo 2 đợt). Hai bên đã thống nhất: Kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc cho đến ngày 27-11-2018, cả hai sẽ cùng đến phòng công chứng số 1 TPHCM để ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chính thức. Nếu bên bán vi phạm hợp đồng thì phải trả lại cho bên mua (tức chị Thảo) 4 tỷ tiền đặt cọc và 1 tỷ đồng bồi thường. Ngược lại, nếu bên chị Thảo vi phạm thì số tiền đặt cọc nhận về chỉ còn lại 3 tỷ đồng.

Đến hẹn, theo yêu cầu của Phòng công chứng số 1, bên bà Lan đã không cung cấp được xác nhận của ngân hàng về việc thế chấp, đăng giao dịch đảm bảo dự án khu nhà ở cao tầng Nassim. Đây chính là giấy tờ cần thiết bên mua phải xuất trình theo quy định của pháp luật để đảm bảo đôi bên có thể ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Do thiếu hồ sơ quan trọng này nên việc ký kết theo đúng thỏa thuận đã không diễn ra. Tuy nhiên, ngay khi phía bà Lan có đủ giấy tờ và hẹn gặp nhau tại phòng công chứng để tiếp tục việc mua bán căn hộ thì bà Lan cho rằng phía chị Thảo không đủ tiền mua căn hộ nên đã bỏ về giữa chừng. Điều này khiến cho chị Thảo rất bất ngờ, bởi chị và gia đình đã chuẩn bị đủ số tiền mua căn hộ nhưng vấn đề giữa đôi bên đã không thống nhất về hình thức thanh toán.

Bà Lan khăng khăng cho rằng chị Thảo đã vi phạm hợp đồng. Điều đáng nói, ngày 8-1-2019, bà Lan chủ động gởi cho chị Thảo văn bản đề nghị một tuần sau chị phải có mặt tại phòng công chứng để ký thỏa thuận thanh lý và chấm dứt hợp đồng đặt cọc; đồng thời theo như những gì đã thỏa thuận thì chị Thảo chỉ nhận được lại tiền cọc 3 tỷ đồng (1 tỷ đồng còn lại sẽ là tiền bồi thường cho bà Lan).

Trong lúc này, sợ bà Lan lại bán căn hộ cho người khác trong khi tranh chấp giữa đôi bên vẫn chưa được làm rõ nên chị Thảo đã làm đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của bà L. Tòa án địa phương cũng đã ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời với nội dung “Phong tỏa tài sản của bà Lan là căn hộ được nhắc đến trong giao dịch”.

Chị Thảo bức xúc: "Dù đã thỏa thuận ngay từ đầu nhưng không hiểu sau đó vì lý do gì bà Lan luôn gây khó dễ cho chúng tôi trong quá trình mua bán diễn ra. Thời điểm hẹn như đã thỏa thuận thì bà Lan bị thiếu giấy tờ. Đã thế, bà Lan và bên môi giới còn yêu cầu đổi nơi công chứng, đồng thời buộc tôi phải chịu thêm số tiền vài trăm triệu đồng để cho việc ký kết được diễn ra một cách vô lý. Do đó, người vi phạm hợp đồng không phải là tôi".

Không còn cách nào khác, chị Thảo đã làm đơn khởi kiện ra TAND quận Bình Thạnh. Bởi theo chị Thảo, chị rất có thiện chí muốn mua căn hộ, ngoài 4 tỷ tiền đã đặt cọc, khoản tiền hơn 9 tỷ đồng còn lại cũng đã được chuẩn bị xong nên bà Lan không thể đưa ra lý do là phía chị vi phạm hợp đồng vì không có tiền mua.

Hồ sơ vụ việc

Khi các cơ quan tố tụng không cùng quan điểm

Ngày 19-11-2019, TAND quận Bình Thạnh đã mở phiên xét xử vụ án dân sự “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với nguyên đơn là chị Thảo, bị đơn là bà Lan. Tại đây, bà Lan cũng đưa ra rất nhiều lý do để khẳng định phía nguyên đơn đã vi phạm hợp đồng như: nhiều lần yêu cầu gia hạn thêm thời gian hợp đồng, không đủ tiền để giao dịch… Bà Lan cho rằng việc các bên không ký hợp đồng chuyển nhượng hoàn toàn là do lỗi của nguyên đơn nên phải chịu mất 1 tỷ đồng tiền cọc như đã thỏa thuận.

Tại tòa, VKSND Bình Thạnh đã đánh giá: Theo như thỏa thuận trong các hợp đồng đã ký kết giữa hai bên, việc bị đơn (bà Lan) yêu cầu được kiểm tiền trước khi ký hợp đồng là không có cơ sở, bởi các bên không có thỏa thuận về nghĩa vụ của bên mua, quyền của bên bán liên quan đến việc kiểm tiền trước khi ký hợp đồng.

Theo vi bằng số 728/2018/VB-TPLQVC ngày 21-12-2018 thì nguyên đơn có khả năng thanh toán tiền chuyển nhượng căn hộ cho bị đơn nên việc bị đơn cho rằng nguyên đơn không có khả năng thanh toán tiền chỉ là ý kiến chủ quan của bị đơn. Xét nhiều góc độ, đại diện VKSND quận Bình Thạnh nhận định rằng bị đơn đã vi phạm hợp đồng nên phải trả cho nguyên đơn 4 tỷ đồng tiền đặt cọc và 1 tỷ đồng tiền bồi thường như đã thỏa thuận.

Qua xem xét các chứng cứ và tài liệu có liên quan cũng như lời khai của các đương sự và người có quyền và nghĩa vụ liên quan tại phiên tòa, TAND quận Bình Thạnh đã tuyên: chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, cụ thể là: chấm dứt hợp đồng đặt cọc do Phòng công chứng số 1 TPHCM chứng nhận vào ngày 15-11-2018 giữa chị Thảo và bà Lan; buộc bà Lan phải trả cho chị Thảo số tiền 5.250 tỷ đồng (trong đó có 4 tỷ tiền đặt cọc, 1 tỷ tiền bồi thường và 250 triệu đồng tiền lãi (được tính từ thời gian chị Thảo đặt cọc cho bà Lan đến khi vụ án được đưa ra xét xử).

Chưa kịp vui mừng vì bản án của TAND quận Bình Thạnh thì chị Thảo đã đối mặt với phiên phúc thẩm TAND TPHCM vào ngày 27-7-2020 do phía bị đơn làm đơn kháng cáo.

Tại đây, đại diện VKSND TPHCM cho rằng: Buổi ký kết hợp đồng chuyển nhượng diễn ra vào ngày 21-12-2018 cả hai bên đã không thống nhất phương thức thanh toán đối với số tiền còn lại dẫn đến việc hợp đồng mua bán căn hộ số 20-04 đã không được thực hiện nên cả hai bên cùng có lỗi. Do đó, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn là không có căn cứ. Trong điều 7 của hợp đồng đặt cọc ngày 15-11-2018 không quy định về việc trả lãi nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn cũng không có căn cứ. Trên cơ sở đó, cuối cùng TAND TPHCM đã tuyên: Chấm dứt hợp đồng đặt cọc vào ngày 15-11-2018; bà Lan phải trả cho chị Thảo đúng số tiền đã đặt cọc là 4 tỷ đồng.

Cầm bản án trên tay, chị Thảo buồn rầu: “Tại sao phiên phúc thẩm không làm rõ nếu như hợp đồng chuyển nhượng không được ký kết thì người được hưởng lợi không ai khác chính là bị đơn; chưa kể là số tiền 4 tỷ đặt cọc của tôi đã giao cho bị đơn giữ gần 2,5 năm rưỡi nhưng HĐXX vẫn lờ đi đến số tiền lãi từ giao dịch này gây thiệt hại rất lớn cho tôi”.

Nhu cầu muốn mua một căn hộ để ở là có thật và chị Thảo đã đặt cọc đến 4 tỷ đồng để giao dịch thì không có lý do gì khiến chị phải tự tạo ra rắc rối cho bên bán dẫn đến cớ sự này. Đến giờ, sau chừng đó thời gian với biết bao mệt mỏi, chị chỉ nhận được đúng số tiền của mình đã bỏ ra. Còn bên bán sau một thời gian dài “giữ” tiền của người khác, giờ lại ung dung “hưởng lợi”?!.

Cho rằng bản án phúc thẩm còn nhiều điểm bất hợp lý, chị Thảo đã làm đơn kháng nghị gởi Giám đốc thẩm với mong muốn tìm lại sự công bằng của luật pháp. Tuy nhiên, trong lúc vụ việc chưa ngã ngũ thì giữa tháng 3-2021, Chi cục THADS quận Bình Thạnh đã gởi công văn cho chị Thảo yêu cầu lên nhận lại tiền đặt cọc do bà Lan trả theo bản án phúc thẩm. Trước sự "sốt sắng" này, chị Thảo bày tỏ: “Tôi sẽ quyết theo vụ kiện đến cùng”.

Mỹ Thanh