Bài toán cân bằng cho thị trường bất động sản phát triển bền vững

Các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) thường hoạch định chiến lược đầu tư theo phân loại thị trường. Thị trường 'cũ' hay thị trường hiện hữu bao gồm việc phát triển dự án dựa trên nền tảng các khu dân cư hiện hữu.

Loại hình này thường có một số đặc điểm sau: Vị trí liền kề hoặc thuộc vùng lân cận khu vực dân cư hiện hữu, bán kính trong vòng 5-7km so với vùng trung tâm (CBD); Quy mô thường nhỏ do quỹ đất hạn chế; Giá đầu vào cao do vị trí đắc địa và quỹ đất khan hiếm; Hạn chế về kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật do yếu tố quy hoạch đã định hình sẵn.

Với loại hình thị trường này, vai trò của các chủ đầu tư (CĐT) thường là cải tạo các khu dân cư mang lại diện mạo mới cho đô thị, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội theo tốc độ tăng trưởng kinh tế của đất nước.

Trong gần 20 năm qua, ở các khu vực trung tâm các thành phố lớn trên cả nước, đặc biệt là TP.HCM và Hà Nội có sự cải thiện đáng kể về cảnh quan, không gian sống mang lại nhịp sống mới hiện đại, khang trang nhờ hàng loạt các công trình được xây dựng chất lượng cao, chủ yếu là các cao ốc cao tầng với dòng sản phẩm cao cấp chiếm đa số.

Một góc Khu đô thị Vạn Phúc City.

Điểm hạn chế của thị trường này là khó đa dạng hóa về sản phẩm do chi phí đầu vào ngày càng cao đẩy giá thành sản phẩm khu vực hiện hữu ngày càng trở nên đắt đỏ. Mặt khác, việc đầu tư phát triển các dự án BĐS đồng nghĩa với việc tăng mật độ dân số và gây áp lực lên hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật vốn đang quá tải.

Chính vì vậy, trong dài hạn các CĐT thường phải hướng đến các thị trường mới với quỹ đất lớn hơn, chi phí đầu vào thấp hơn với khoảng cách trên dưới 10km so với khu vực trung tâm. Ở 1 số quốc gia, khoảng cách này có thể tăng lên trong bán kính 20-25km do giao thông thuận tiện, di chuyển nhanh chóng.

Có thể dễ dàng nhận thấy rất nhiều CĐT đang ngày càng chú trọng đến thị trường mới này. Khai thác thị trường mới sẽ đòi hỏi nguồn lực đầu tư lớn và dài hạn, không phải CĐT nào cũng có khả năng theo đuổi. Tuy nhiên, với quy mô phát triển đủ lớn, các CĐT sẽ tạo lập được những khu dân cư mới, khu đô thị mới được quy hoạch đồng bộ, bài bản, đa dạng hóa các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu của khách hàng, có đầy đủ tiện ích nội khu, góp phần quan trọng trong việc nâng cao môi trường sống, chất lượng cuộc sống cho người dân thành phố.

Điểm hạn chế duy nhất chính là khoảng cách di chuyển và hạ tầng giao thông kết nối chưa thuận tiện dẫn đến mức độ thu hút cư dân về ở chậm và khó hình thành các khu dân cư đông đúc, nhộn nhịp như kỳ vọng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu làm tốt, các đại đô thị mới sẽ xuất hiện và là trung tâm mới, tâm điểm mới thay đổi diện mạo của khu vực, nâng tầm chất lượng sống của cư dân và đóng góp tích cực vào việc phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.

Nhà nước đóng vai trò nhạc trưởng trong việc định hướng quy hoạch đô thị và cần đưa ra các cơ chế phù hợp tạo động lực cho các thị trường cũ và thị trường mới phát triển một cách lành mạnh và hiệu quả, hạn chế tối đa sự can thiệp không cần thiết vào cơ chế vận hành của thị trường.

Đầu tư BĐS là quá trình dài hạn, nguồn lực đầu tư lớn, vì vậy cần sự ổn định về chính sách, giảm thiểu rủi ro do thủ tục pháp lý kéo dài. Đây không chỉ là yếu tố quan trọng đảm bảo hiệu quả của việc đầu tư mà là sự sống còn của doanh nghiệp.

Thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá còn rất nhiều tiềm năng để phát triển khi cung vẫn chưa đáp ứng cầu, diện tích bình quân m2 sàn xây dựng tính trên đầu người vẫn ở mức thấp, chất lượng cuộc sống của người dân chưa cao. Cần có sự phát triển cân bằng các phân khúc sản phẩm từ bình dân đến cao cấp nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.

Ngoài ra, cần đánh giá chi tiết hiện trạng các khu vực thị trường để có giải pháp phát triển bền vững trong dài hạn. Chiến lược đầu tư phát triển các dự án BĐS cần đi cùng với chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của mỗi khu vực, mỗi địa phương và quốc gia sẽ tạo nên sự cộng hưởng về nguồn lực để phát triển mạnh mẽ, thu hút nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước một cách hiệu quả.

So với các nước trong khu vực và nhiều nước trên thế giới, Việt Nam đang có lợi thế đi trước 1 bước trong công tác phòng chống dịch Covid-19. Việc thiết lập trạng thái bình thường mới đã giúp cho các doanh nghiệp không bị thiệt hại kéo dài do dịch bệnh, tác động nặng nề nhất là cao điểm tháng 3&4 khi Chính phủ áp dụng tình trạng giãn cách xã hội.

Trong tháng 5 & 6, các doanh nghiệp đang bật dậy mạnh mẽ với quyết tâm tái khởi động lại hoạt động của mình, lấy thị trường nội địa làm chủ lực trong khi thị trường nước ngoài vẫn chưa hẹn ngày mở cửa.

Việt Nam đang đứng trước rất nhiều cơ hội để tăng tốc vào những quý cuối năm. Tuy nhiên kịch bản tăng trưởng sẽ tùy thuộc vào các bên liên quan tạo nên sự tăng trưởng này trong đó doanh nghiệp đóng vai trò then chốt trong việc kích hoạt nền kinh tế.

Bên cạnh đó, Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước đóng vai trò định hướng, là chất xúc tác quan trọng giúp cỗ máy phục hồi kinh tế tiến nhanh hơn và mạnh hơn.

Nếu Chính phủ kỳ vọng đạt mức tăng trưởng cao, các giải pháp thực thi cần nhanh chóng triển khai hiệu quả, các khó khăn điểm nghẽn về thể chế chính sách cần được tháo gỡ và đổi mới toàn diện giúp khơi thông và giải phóng nguồn lực đang bị ách tắc làm chậm quá trình phát triển. Với quyết tâm cao của toàn hệ thống chính trị trong việc hồi phục nền kinh tế sẽ tạo được sức bật và niềm tin mạnh mẽ cho người dân, doanh nghiệp cũng như các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Giải pháp phục hồi kinh tế, sẵn sàng bắt nhịp xu hướng phát triển sau dịch COVID-19.

Thứ nhất, cần có chiến lược cấp quốc gia hay khu vực trong việc thu hút nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước dựa trên tiềm năng và lợi thế sẵn có của Việt Nam.

Thứ hai, tập trung cải cách các thể chế chính sách và môi trường đầu tư một cách mạnh mẽ và toàn diện. Xem đây là nhiệm vụ cấp bách và trọng yếu giúp khơi thông nguồn lực và thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng, nâng cao năng lực cạnh tranh của quốc gia.

CEO NGUYỄN THỊ THANH HƯƠNG, ĐẠI PHÚC LAND