Ai cũng xây căn hộ làm sao Thủ Thiêm thành trung tâm tài chính?

25 năm kể từ ngày cố Thủ tướng Võ Văn Kiệt đặt bút ký quy hoạch Khu đô thị Thủ Thiêm, thay vì trở thành trung tâm tài chính, cái tên Thủ Thiêm lại gắn với khiếu nại dai dẳng và hàng loạt sai phạm về đất đai.

Năm 2019, UBND TP.HCM một lần nữa ấp ủ kế hoạch “đánh thức” trung tâm tài chính Thủ Thiêm. Khi đó, nguyên Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân gọi đây là cơ hội “bị bỏ lỡ” và cho rằng nếu không quyết tâm làm, thành phố sẽ khó có cơ hội nữa.

Thế nhưng, một phần tư thế kỷ trôi qua, Thủ Thiêm có phát triển đúng theo định hướng ban đầu? Chính quyền TP Thủ Đức và TP.HCM cần làm gì để vực dậy "giấc mơ dang dở" - đưa Thủ Thiêm trở thành trung tâm tài chính của Việt Nam và khu vực?

Ai sẽ xây tháp kinh tế tài chính?

Hàng loạt ông lớn đang nắm giữ quyền phát triển dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. 737 ha của khu vực này gần như đã có chủ. Điều đáng nói, các dự án chủ yếu là xây dựng căn hộ để bán.

Cụ thể như Sala Đại Quang Minh có 5.600 căn, New City có 1.200 căn, Thủ Thiêm Lakeview có 4.500 căn, Riverfront Residences có 570 căn, Marina Bay có 1.000 căn, Empire City gần 4.000 căn...

KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định điều này khiến quy hoạch Thủ Thiêm bị xa rời mục tiêu ban đầu là xây dựng thành khu trung tâm mới, thu hút các tập đoàn quốc tế hàng đầu thế giới đến đầu tư.

“Nếu các chủ đầu tư đều tập trung làm dự án nhà ở thì ai sẽ xây công trình công cộng hay các tháp kinh tế tài chính?”, chuyên gia đặt câu hỏi.

Ông Sơn cho biết theo quy hoạch được duyệt, trong những dự án này đều có phần công trình công cộng. Tuy nhiên, chủ đầu tư xây nhà bán trước, còn công trình công cộng luôn đi sau. Thủ Thiêm trở thành một khu nhà ở thực sự (bedroom city) thay vì trung tâm tài chính như kế hoạch ban đầu. Đây là yếu tố có nguy cơ phá vỡ quy hoạch, khiến tiềm năng trở thành trung tâm tài chính mới của Thủ Thiêm bị uổng phí.

“Mỗi ông lớn địa ốc phát triển một dự án. Chưa kể, nếu hầu hết đại gia xin điều chỉnh quy hoạch một ít thì Thủ Thiêm sẽ không còn là Thủ Thiêm nữa”, KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định và nhấn mạnh thực trạng ở Thủ Thiêm là chủ yếu phát triển nhà ở, còn khu kinh tế tài chính chưa có gì.

Hệ thống giao thông kết nối tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện chưa hoàn thiện. Ảnh: Quỳnh Danh

Chuyên gia nêu ví dụ khi ông tham gia thực hiện quy hoạch Phố Đông (Thượng Hải), hầu hết tập đoàn lớn ở Mỹ có trụ sở tại đây. Trong khi ở Việt Nam, Thủ Thiêm chưa có trụ sở của tập đoàn nào. Theo thống kê, TP.HCM đang có 2.138 đơn vị thuộc ngân hàng, tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trụ sở của các đơn vị này hầu hết vẫn nằm ở quận 1.

"Vấn đề là cần có chính sách làm sao để thu hút các tập đoàn hàng đầu thế giới và cả Việt Nam vào mở trụ sở, thực hiện các dự án lớn tại Thủ Thiêm", ông Sơn đưa giải pháp.

Ngoài ra, chuyên gia cho rằng một vấn đề khác của Thủ Thiêm là kết nối quá kém. Như từ trụ sở UBND TP.HCM đến Thủ Thiêm phải đi một đường vòng rất xa, thiếu kết nối trực tiếp. Còn hạ tầng kết nối với các quận lân cận thì cầu Thủ Thiêm 2 đang dang dở; cầu Thủ Thiêm 3, 4 và cầu đi bộ còn chưa có ngày khởi công.

Ông Sơn đề xuất cầu đi bộ qua sông Sài Gòn (nối quận 1 với Khu đô thị mới Thủ Thiêm) nên tích hợp cùng một số loại hình giao thông công cộng như xe điện, xe buýt... để tăng tính kết nối.

Chưa giải quyết dứt điểm khiếu nại, khó có niềm tin của nhà đầu tư

Khu nhà ở chiếm diện tích lớn tại Thủ Thiêm nhưng không phải tất cả nhà trên "đất vàng" đều hấp dẫn. 12.500 căn hộ bỏ hoang tại Khu tái định cư Bình Khánh (phường Bình Khánh, TP Thủ Đức) là minh chứng. 7 năm kể từ ngày hoàn thành, khu căn hộ 38,4 ha vẫn mòn mỏi chờ người. Sau 3 lần TP.HCM tổ chức đấu giá các căn hộ tại đây, khu tái định cư này ế vẫn hoàn ế.

Đây vốn dĩ là khu nhà ở được quy hoạch để tái định cư cho các hộ dân thuộc 5 phường trung tâm của Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Khu chung cư nằm ngay trên "đất vàng", và không quá xa nơi ở cũ. Thế nhưng, người dân thuộc diện giải tỏa lại chọn nhận tiền và tự lo chỗ ở thay vì chuyển tới dự án này.

Phân tích nguyên nhân, ông Lê Hữu Huy, Giám đốc Công ty Tư vấn Vietnam Global Network (Singapore), nhận định khu tái định cư này đã không đạt đủ điều kiện "sống được", chưa nói đến chuyện đáng sống hay không. Đây không chỉ là vấn đề của khu tái định cư Bình Khánh mà cả Thủ Thiêm.

Khi xây khu tái định cư, chính quyền quan tâm nhiều đến đặc điểm mang tính vật chất, hữu hình như vị trí đất đai, hình thức xây dựng, mạng lưới giao thông... Thế nhưng, nhiều quốc gia lại quên đi yếu tố "mềm" như đặc điểm văn hóa, xã hội gắn liền với nơi ăn chốn ở của người dân.

"Từ khái niệm của một thành phố 'sống được', có thể hiểu vì sao khu tái định cư này vẫn chưa có người ở, là do người dân cảm thấy không có gì gắn bó với những tòa nhà cao tầng hiện đại nhưng vô hồn", ông Huy phân tích.

Khu tái định cư Bình Khánh bị bỏ hoang từ nhiều năm nay. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong khi hàng chục nghìn căn hộ tại Khu tái định cư Bình Khánh bỏ hoang, không đạt được hiệu quả như kế hoạch, nhiều hộ dân tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm vẫn bám trụ trong những căn nhà lụp xụp. Hàng chục năm giấc mơ Thủ Thiêm dang dở cũng là quãng thời gian những người dân nơi đây bền bỉ theo đuổi khiếu nại, tìm lời giải về ranh quy hoạch khu đô thị mới này.

Nguyên Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân từng khẳng định "giải quyết dứt điểm vấn đề Thủ Thiêm trong năm 2019, không để kéo dài". Nhưng thực tế cho thấy đến nay, bài toán Thủ Thiêm vẫn còn làm lãnh đạo TP.HCM đau đầu tìm lời giải trong nhiều năm nữa.

Ngoài sự thiếu hiệu quả của một số cơ sở hạ tầng, ông Lê Hữu Huy cho rằng những khiếu nại dai dẳng của người dân Thủ Thiêm cùng các sai phạm là yếu tố khiến các nhà đầu tư e ngại.

Chuyên gia nhận định khiếu nại ở Thủ Thiêm chính là rào cản cho sự phát triển của TP.HCM bởi nếu thành phố không đủ lực giải quyết ổn thỏa vấn đề này thì sẽ khó có được niềm tin của nhà đầu tư.

Trong khi đó, chính sách đặc thù là yếu tố được quy hoạch sư Nguyễn Đỗ Dũng, đồng sáng lập, Tổng giám đốc Công ty EnCity (Singapore), nhấn mạnh khi nói đến giải pháp phát triển trung tâm tài chính tại TP Thủ Đức.

Ông Dũng nêu điển hình tại Trung Quốc, khu trung tâm tài chính ở TP Thượng Hải chính là một đặc khu. Dù Phố Đông nằm giữa TP Thượng Hải nhưng đã được coi là đặc khu về mặt tài chính. Khu này có chính sách tiền tệ rất mở, cho phép nó trở thành trung tâm tài chính của châu Á, của thế giới.

“Nếu chúng ta muốn phát triển một thành phố thông minh, sáng tạo bằng một khung pháp lý không hề thông minh, không hề sáng tạo thì chúng ta sẽ tự giẫm chân lên nhau. Nên quan trọng nhất, cốt lõi nhất của việc 'cởi trói' chính là cho TP Thủ Đức cơ chế của một đặc thù”, ông Dũng nêu ý kiến.

Nhà đầu tư quốc tế rất kỳ vọng Thủ Thiêm

Điều chỉnh quy hoạch và giải quyết vấn đề Thủ Thiêm là hai mục tiêu lớn được chính quyền TP Thủ Đức cũng như TP.HCM đặt ra ngay từ những ngày đầu thành lập.

Theo Bí thư Thành ủy TP Thủ Đức Nguyễn Văn Hiếu, đất đai là dư địa lớn nhất để TP Thủ Đức phát triển; do đó, thành phố đang điều chỉnh quy hoạch để tận dụng nguồn lực này. Cùng với đó, TP Thủ Đức xác định giải quyết khiếu nại, khiếu kiện sẽ tạo ra dòng chảy cho các dự án, đem lại nguồn lực lớn.

TP.HCM đang kêu gọi đầu tư vào Thủ Thiêm và TP Thủ Đức. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trao đổi với Zing, ông Hiếu cho biết hiện các nhà đầu tư quốc tế đang rất trông chờ vào định hướng của TP Thủ Đức về Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ông Hiếu đặt niềm tin khá cao vào khả năng thu hút nhà đầu tư của khu vực này.

“Chỗ nào làm ăn tốt nhất thì người ta sẽ chọn. Mình không định hướng người ta cũng tự tới. Nhưng phải là một quá trình. Ví dụ, hiện nay, Thủ Thiêm phải giải quyết xong khiếu nại, khiếu kiện, rồi bắt đầu bung ra, bán đấu giá quyền sử dụng đất thì tự nhiên giá trị đấy sẽ thu hút các dịch vụ chất lượng cao. Trong đó có nhóm dịch vụ tài chính ngân hàng”, Bí thư TP Thủ Đức chia sẻ.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng cho biết TP Thủ Đức vẫn đang chờ các quyết sách lớn từ Trung ương để định hình chính sách cụ thể. Bí thư TP Thủ Đức khẳng định thời gian tới, chính quyền thành phố sẽ tập trung giải quyết khiếu nại, khiếu kiện, giải phóng mặt bằng để chuẩn bị cho các dự án giao thông, hạ tầng lớn và kêu gọi đầu tư.

Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Văn Nên không giấu được sự sốt ruột đối với vấn đề Thủ Thiêm sau 6 tháng nhậm chức. "Nhìn thẳng vào sự thật, không tránh né", "TP Thủ Đức và vấn đề Thủ Thiêm, không nặng - nhẹ bên nào", "dồn sức giải quyết vấn đề Thủ Thiêm" là những thông điệp được Bí thư Nguyễn Văn Nên nhắc nhiều lần trong các chỉ đạo.

Tại buổi họp Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Đảng bộ TP.HCM khóa XI diễn ra ngày 13/4, Bí thư Nên một lần nữa chỉ đạo lãnh đạo thành phố sớm tìm lối ra cho các vấn đề tồn đọng sau kết luận thanh tra về Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

"Đã có nhiều nhà đầu tư, tập đoàn lớn trong và ngoài nước mong muốn đầu tư vào TP Thủ Đức. Vấn đề còn lại là chúng ta có sẵn sàng đáp ứng những điều kiện để đón họ vào đầu tư hay không", Bí thư Thành ủy TP.HCM đau đáu.

Thu Hằng