Ách tắc trong chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Gần đây, Cục Thuế Hà Nội đã ban hành văn bản số 66508/CT-QLĐ ngày 23/8/2019 về việc vướng mắc về kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, theo đó các Chi cục thuế quận, huyện đã không thực hiện việc thu thuế thu nhập cá nhân đối với những giao dịch liên quan tới văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Việc này đã làm cho các giao dịch về nhà ở thuộc đối tượng nói trên bị đình trệ, gây bức xúc cho người dân, ảnh hưởng đến quyền thực hiện các giao dịch dân sự của người dân.

Theo văn bản nói trên thì lý do nhà ở đã được chủ đầu tư bàn giao cho người mua và người mua đã sử dụng nên không còn thuộc khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai nữa. Điều này là các văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nêu trên đều đã được công chứng.

Như vậy, có một số vấn đề cần phải làm rõ: Thứ nhất, trình tự thủ tục về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành như thế nào?

Thứ hai, nhà ở đã được chủ đầu tư bàn giao và người mua đã quản lý sử dụng thì nhà ở đó còn là nhà ở hình thành trong tương lai nữa hay không?

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Những căn cứ pháp lý

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định cụ thể trong Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ban hành ngày 25/11/2014 và trong Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ban hành ngày ngày 25/11/2014 và các nghị định hướng dẫn thực hiện.

Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 59, các điều kiện để người mua được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở của mình bao gồm: 1)Phải có hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 2)Phải là nhà ở thương mại, không phải là nhà ở xã hội. 3)Bên mua chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 của Chính phủ cũng quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chi tiết tại Điều 10 và Điều 11.

Ảnh minh họa

Điều 10. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Điều 11. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 của Nghị định này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Mẫu số 07 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

a) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính)

Từ khoản 1 Điều 10 và khoản 1 Điều 11 có thể thấy rằng: Nhà ở hình thành trong tương lai được phép chuyển nhượng bao gồm cả nhà ở chưa bàn giao và kể cả nhà ở đã bàn giao và chỉ cần thỏa mãn điều kiện “Bên mua chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Luật nhà ở năm 2014 quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 123 - Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Trong đó: Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.

Ngoài ra, tại Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở có quy định về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay còn gọi là nhà ở thương mại tại Điều 32 và Điều 33.

Điều 32. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 33. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

2. Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực.

b) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận.

3. Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Như vậy, từ các quy định pháp luật nêu trên có thể thấy rõ, đối với các nhà ở đã được chủ đầu tư bàn giao cho người mua nhưng chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hoàn toàn được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đối như đã nêu ở trên hoàn toàn được phép công chứng. Sau đó các bên có nghĩa vụ thực hiện tiếp các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng.

Nhà đã được chủ đầu tư bàn giao có được coi là nhà ở hình thành trong tương lai?

Việc cơ quan thuế tạm dừng việc thu các nghĩa vụ tài chính đối với các văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng có liên quan đến khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai.

Tại Công văn số 66508/CT-QLĐ ngày 23/08/2019 của Cục Thuế Hà Nội gửi cho Tổng cục thuế về việc vướng mắc khai, nộp thuế thu nhập cá nhân có ghi: “Do căn hộ trên đã được bàn giao và đưa vào sử dụng nên không phải là nhà hình thành trong tương lai, căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, cơ quan thuế không có cơ sở để tiếp nhận hồ sơ khai thuế và thông báo thu thuế thu nhập cá nhân”.

Để làm cơ sở cho ý kiến của mình, Cục thuế Hà Nội viện dẫn việc giải thích từ ngữ tại Điều 3 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014: Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu:

3. Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng.

4. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Như vậy, việc tạm dừng thu nghĩa vụ tài chính đối với các văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng xuất phát từ việc Cục thuế Hà Nội cho rằng nhà ở đã được chủ đầu tư bàn giao cho người mua và người mua đã sử dụng, nên không còn thuộc khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai nữa.

Vậy phải chăng trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các quy định mâu thuẫn với nhau? Bởi Điều 59 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 10, Điều 11 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi thành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Trong giải thích từ ngữ tại Điều 3 của Luật nêu trên lại khác. Phải chăng Bộ Xây dựng là cơ quan đã ban hành Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 cũng đã hiểu sai khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai?

Trong khi đó, Bộ luật dân sự năm 2015 lại có quy định tại Điều 108 như sau:

Điều 108. Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai

1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Từ những luận cứ nêu trên, có thể thấy việc tạm dừng thu thuế đối với trường hợp các bên giao dịch thông qua hình thức “văn bản chuyển nhượng hợp đồng” do Cục thuế Hà Nội thực hiện là không thỏa đáng, không thực hiện đúng quy định của pháp luật hiện hành, cản trở những giao dịch hợp pháp của người dân. Mặt khác, nguồn thu ngân sách bị ảnh hưởng không nhỏ.

Thiết nghĩ, Cục thuế Hà Nội cần thực hiện ngay việc thu thuế trong khi chờ Tổng Cục Thuế trả lời nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân cũng như của nhà nước.

Thành Trung